200余个房产营销策划案例-第30部分
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一元复始话春节
春节是中国民间传统节日中最重要的一个节日。因为春节是最喜庆的日子，是民俗活动最集中的节日，一元复始，新的希望也从此燃起。
守岁
“新岁将临旧岁回，家家守岁意低徊。儿童相伴天明坐，笑问年从何处来。”
夜深，“辞年”开始，儿女辈赶忙拿出草蒲团跪下向老一辈磕头祝福，双手接过“压岁钱”，欢天喜地压在枕头下，“压睡”谐音“压岁”。睡前洗足期待来年“好运”。年终“守岁”一般是大人的事，娃娃们逞能争先恐后要参加，用掷“升官图”之类的活动，消磨时光，从“二等兵”升到“总司令”很不容易。不到两盘，眼皮合下，只好去睡。次日，从阵阵鞭炮声中醒来，起床后立即向老一辈磕头拜年。说“四季发财”，又一个名曰“进财喜”的红包。娃娃们从头到脚一身新，包包里有钱，出门玩耍，随心所欲。邻里之间互相“恭喜发财”，相赠礼物；我给他家一把花生，他给我家几块糖，礼轻情义到，一切显得那么和谐、融洽。逢上天气晴朗，少年邀约走“喜神方”，无论走到哪里，人山人海；中老青年人乐得在家清静，有吃有唱，谈天说地，或打牌或下棋，为生活一年累到底，难得几日闲。
闹元宵
正月十五是春节后的第一个节日，也是一年之中第一个月圆日。古时候人们认为这一天是大吉大利的日子。正月又称“元月”，夜在古代也作“宵”，“元宵”便由此而得名。古时称正月十五、七月十五和十月十五分别为“上元节、中元节、下元节”。所以元宵节又叫“上元节”。由于元宵节有张灯结彩的习俗，因此也称为“灯节”、“灯夕”。
俗话说：正月十五闹元宵。一个“闹”字，道出了元宵节日的欢腾、热烈，也道出了元宵节与其他节日的不同之处。元宵节成都人“闹”的方式很多，有张灯、观灯、放河灯、舞龙、舞狮、扭秧歌、踩高跷、跑旱船等等。锣鼓喧天，满街鼎沸，游人摩肩接踵，笑逐颜开。所以元宵节是中国人的狂欢节。
说元宵节，不能不说吃元宵。元宵俗称“汤圆”，每到正月十五，成都人几乎家家户户都要吃元宵。元宵的外形团团圆圆，正月十五的月亮也团团圆圆，月圆人团圆，因此元宵作为节令食品，还具有象征团圆、和睦、美满、幸福之意。今天台湾还流行一句妇孺皆知的民谣“吃了汤圆好团圆”。从古至今，元宵节负载了人们多少美好的祝愿和祈望！
芙蓉古城街市文化
一月灯市，二月花市，三月蚕市，四月锦市，五月扇市，六月香市，七月宝市，八月桂市，九月药市，十月酒市，十一月梅市，十二月桃符市。《成都古今记》
蜀绣、蜀锦、竹帘画、漆器、剪纸、泥塑、挑花、木雕等天府传统街市文化在“芙蓉古城”“文物一条街”的出现也让人啧啧称奇，疑是梦回唐朝。
小资料：
蜀锦：历史悠久，与南京云锦、苏州宋锦、广西壮锦齐名。汉代以来，在蜀地生产的锦被称为“蜀锦”。其主要锦样有方方锦、月华锦、浣花锦、雨丝锦、铺地锦、散花锦及“民族缎”。
蜀绣：同江苏苏绣、湖南湘绣、广东粤绣并称中国四大名绣，针法严谨细腻，色彩淡雅清秀，线条优美流畅，中国水墨画格调。《华阳国志》中，把蜀绣誉为蜀中之宝。布置在人民大会堂四川厅内的蜀绣“芙蓉鲤鱼”、“熊猫”等，是蜀绣的代表之作。
漆器：成都漆器，产生于秦汉时期，已有2000多年历史，以“雕花填彩”见长。纹样常用梅、兰、竹、菊、一支莲、海棠、牡丹，有“四季花鸟”、“蜀宫夜乐”等选入中国美术馆。
银丝工艺：清代末年，四川银丝产品已远销欧美。成都是“花丝”工艺的集大成之地，有很高水平。白银抽丝，用填、垒、穿、搓等手法，无胎成形，工艺精绝。代表作品有“麻姑献寿”、“仙鹤行云”等。
瓷胎竹丝：被誉为“东方艺术之花”，最早产生于光绪二年（1876年）。选料严格，瓷胎来源于景德镇，竹丝选自邛崃的两年生慈竹，节距在两尺以上。经选片、烤片、锯节、起薄、定色等工序，制成竹丝。
自贡竹丝扇：民间艺人龚玉璋家传绝技，又名“龚扇”，也有“素丝织锦”之称。选料为优质“一年青”阴山黄竹，先将原竹刨青去蜡，反复劈刮，使之细如发丝，薄如蝉翼。
四川其它著名工艺品：锦竹年画、成都绢扇、成都竹帘画和火绘画、阆中丝毯、荣经砂器、隆昌陶罐、广元白花石刻、中江花石工艺、江安竹黄、剑阁手杖、马边罗汉竹手杖、荣昌折扇、乐山清溪宋笔、夹江大千书画纸等。
The end！
成都华阳滨河花园项目整体策划
目 录
一、 市场背景
二、 项目分析
三、 项目定位
四、 客源定位
五、 产品建议
六、 推案策略
七、 广告策略
八、 销售执行
一、市场背景
成都房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
（一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在二环路内外开发居住楼盘）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二）2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于成都房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占成都市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市
场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销
售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场、开发商、营销代理公司几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
对于能承受2500…4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的
提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同
时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用
地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
3、开发商的变化趋势
开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化
方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、
炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品
牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期
准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于成都华阳，紧临府南河的小高层花园洋房，华阳居住区是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。紧临成都市中区，，本案正处于这两个区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中等阶层，社会层次也以公务员及经商人士为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为中档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
本案属中档楼盘，大多数人都能接受的价格，客源面相对教宽，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一） 成都市区客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
20…30岁青年夫妻：有经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为首次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
公务员员：此类人士具有社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套等较为关心。 30…50岁中年夫妻及退休夫妇带一小孩：此部分人有着一定的收入，追求宁静而舒适生活，对物业户型及功能有一定的要求。 小结：本地客源大多为首次或二次置业，且以标准户型为主要需求。
（二）华阳和外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
华阳本地人士：此类人群大多为本地人员，收入稳定，开始学习注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对地段、交通、配套、环境较为注重。
华阳经商人士：华阳经济快速发展本地人士收入增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位
本案位于成都市的南面，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，特别是整治后府南河环绕物业的魅力，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：360度水域半岛—720度空中花园。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、 地理位置优越。
2、 交通方便快捷。
3、 市政与小区配套皆较为齐全。
4、 社区规划合理。
5、 智能化水平高。
6、 有强大的升值潜力。
7、 户型实用、舒适。
四、 客源定位
见二、3
五、产品建议：
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部环境设施，和区域环境（府南河）进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一） 社区配套设施
1、 门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
2、 保安系统：全方位的防盗控制系统，报警系统，分户可视防盗门，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
3、 信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部IDD电话插口。
网 络：宽带网入户，并预留管线。
4、 厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具，纯净水可入户。
6、 卫生间：墙面镶砌普通瓷砖，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二） 主题景观建设：本案花园洋房商品楼，建议公共花园建造能代表本案风格的造型，而非草萍及一般花圃。
（三）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（四）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
（五）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在70——110平方米之间，适当保留110——180平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
（六）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一） 售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在华阳正街附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的售楼处。由于本案离市区有一定距离，建议在市中区区再建设一个小的售楼接待处及看房直通车。
理由：
（1） 该地段为华阳主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2） 人员流动量大，易扩大本地知名度。
（3） 南延线交通动线发达，由突出购房直通车突出本案交通的便捷。
（4）市中区设小的售楼接待处，是由于市区人员密度大，且主力目标客户也大多分布在这里，便于咨询本案信息。
缺点：投入费用高。
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