穷人通胀,富人通缩-第11部分
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为阶段性地王。
其中以五大地块最具代表性：2009年6月26日，中国电子集团旗
下的成都中泽置业以19．6亿元竞得北京朝阳区奥运村乡住宅地，超出广
渠路10号地成为新任地王；6月30日，中化集团下属的方兴地产以总价
40．6亿元竞得北京广渠路15号地，并以楼面地价16000元／平方米成为
北京双料地王；11月20日，隶属于顺义区政府的大龙地产以50．5亿元
拍下顺义区后沙峪天竺区22号地，楼面地价2．98万元，并以0．63的超
低容积率被冠以“三料”地王；12月3日，中建全资子公司中建国际以
48亿独揽亚运村三地块。
2010年两会之后，北京地王更是再上一个台阶。3月15日，大望京
地块和亦庄地块分别以27500元／平方米的楼面价格、52．4亿元的土地
总价，刷新土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但仅
仅6个小时以后，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，
实际楼面价格超过30000元／平方米。
在低利率和宽松的货币政策刺激下，这些央企账面不差钱。就中化方
兴来讲，它是中化集团的二级公司，我当时查了他们的财务报表，账面现
金多达420亿元。按常规，他们的资金应该配置石油等原材料，但是，当
时国际油价波动很大，从147美元跌至36美元。如果配置国际原油，可
能损失巨大，他们看见各大城市土地价格飞涨，于是决定将土地作为一种
资产来进行配置，这样地价多高都不是问题。于是，一个举牌，40．6亿元，
震撼了全球。
央企一拿地，不管拿在什么地方，那里的房价都跟着飙涨。广渠门周
边的房价才16000元／平方米，中化方兴拿的地价就高达15000元／平方
米，此牌一举，周边房价闻之暴涨。
不过，从业绩来看，央企地王公司的成绩就很难说，因为他们不是为
业绩而来。“风水轮流转”这句俗语在2010年上半年的房地产市场中再次
被印证，去年销售额屡屡创造神话，并在土地市场上频繁夺得地王的央企，
在2010年上半年的表现却不尽如人意。上半年全国销售额前10名的开发
商中，央企所占席位由去年的3家减至现在的2家。而在土地市场，央企
也渐渐淡出主角地位，整个上半年新增土地储备最多的10家房企，仅有
保利地产和中国铁建地产两家属于央企阵营。
几家实力雄厚的央企地产商在72家非主营房地产的央企淡出房地产
业后集体趋于低迷，不禁令业内浮想联翩，房地产市场的“国退民进”在
未来还会加剧吗？
自2008年开始，央企房地产公司的业绩就一直要高于同行的民营企
业。中海地产、华润置地、保利香港等央企地产公司在香港资本市场上被
视为“红筹股”，比民营房地产公司更受追捧。但央企房地产公司2010年
上半年的业绩，两年多来首次逊色于同在香港上市的其他房地产企业。
瑞信集团2010年7月6日发布研究报告显示，2010年年初以来，华
润置地录得的合约销售额同比跌17％，只占瑞信预期的全年目标的38％
表现或逊于市场预期。中国指数研究院数据研究中心副总监陈延彬表示，
和华润置地相同，同为央企的招商地产业绩同比缩水明显。曾在2009年
上半年以74．02亿元的销售额成为当时销售排行第11名的招商地产，在
今年却被挤出了全国销售额前20名。而今年销售额第20名企业的销售业
绩也并不高，仅仅只有55亿元。
即使是销售额好于去年同期销售额的保利地产、中海地产等央企地
产领军企业，2010年上半年的业绩与其他房地产公司相比，也并不耀眼。
根据中国房地产测评中心的统计，去年上半年保利地产的销售额就达到了
195．49亿元，但2010年上半年销售额却只有208亿元，增幅不足10％；
中海的销售业绩增幅更低，仅比去年的189．78亿元增加了不到6亿元。
而根据中国房地产测评中心的测算，2010年上半年销售排名前20名的房
地产公司销售业绩较去年同期平均增幅达到30％。恒大、碧桂园等公司的
销售业绩增幅更是接近或者超过100％。
倒是正期望通过股权转让、逐步从母公司剥离的远洋地产暂时成为各
央企地产企业的业绩增长冠军，72亿元的销售金额较去年同期的66亿多
元相比，有接近10％左右的增幅。
不仅销售业绩表现不如同行，在土地市场上，央企地产商的表现也非
常低调。中国指数研究院的报告显示，虽然今年上半年的土地价格已较去
年年底平均下跌了9％，但在增加土地储备最多的10家房企中，央企却只
有两家，其中保利地产以616万平方米的新增土地储备名列第三名，中国
铁建地产则以200多万平方米的新增土地储备排名第十名。
众多非央企地产商成为地价下跌后的最大受益者。2010年上半年万
科仅花费了251亿多元就购得了1040平方米的新增土地储备。恒大、绿
地等也紧跟万科步伐，在上半年以相对便宜的价格买地。央企似乎只对高
价地块情有独钟。整个上半年，仅中海、保利、中国铁建三家央企花费在
土地购买上的金额就达到460多亿元，但所购买的土地储备数量仅仅和万
科相当。而大部分央企上半年买地都是在3月之前，3月以后就在土地市
场上失去了踪影。
第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨表示，由于前期购入过多的高
价地需要消化，央企地产企业2010年上半年很少出手和其他房地产公司
竞争新的地块，这使得很多其他地产公司有了拿地的机会。但陈延彬认为，
2009年购买了较多的高价土地只是央企地产商2010年出手较少的原因之
一。另一个原因是2010年3月底4月初时，国资委主任李荣融要求78家
主业非房地产业的央企退出房地产市场、剥离房地产业务。16家央企地
产企业并没有被要求淡出房地产开发业务，但是之后这些房地产公司在土
地市场上的表现变得谨慎很多，购买高价地的现象也随之减少。
与其他房地产公司相比，央企本来该在2010年上半年才上市销售的
项目实际上早在2009年年底就已经出售了，这导致2010年上半年公司可
销售房源青黄不接，一部分央企上半年的销售业绩之所以表现得不尽如人
意，最主要的原因就是上半年的供应乏力。中国房地产测评中心的销售
排行显示，中海地产上半年的销售面积，较2009年同期下降了将近25％。
保利地产的销售面积虽然较2009年同期增长接近10％，但与恒大地产接
近50％的销售面积增长相比，显然要逊色很多。
央企房地产公司恰恰是因为在2009年年末大量消化了本该在2010年
初才销售的房源，导致公司在上半年青黄不接，错过了2010年调控前最
好的销售时机。
此后诞生的这些地王，楼面地价均远远高出广渠门外10号地，多幅
地块甚至翻了一番。“与后来的央企地王相比，广渠门外10号地只是‘小
巫见大巫’，‘小巫’尚且恐惧市场风险延迟开工，何况‘大巫’呢？”一
位不愿透露姓名的业内人士如此表示。
首创置业副总裁胡卫民此前曾公开表示，在土地从取得到推向市场的
每年左右时间的周期中，如果其间遇到市场向下波动，其潜在风险便显露
茏遗。地王则意味着更大的成本。“以望京地块为例，27500元／平方米
的楼面地价意味着房价要达到45000元／平方米，开发商才有利可图。”
SOHO中国董事长潘石屹称。
而在2010年4月中旬之后的系列楼市调控之下，北京各区域正经历
着急剧的向下波动。据北京中原市场研究部统计显示，4月已取得预售证
项目销售率仅为12．1％，相比3月预售项目当月销售率37．8％下降幅度
达68％，预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套
下跌达到78％。
同时，成交均价也出现明显回调。根据链家地产的统计数据，2010年
4月15日以来，蓟门桥区域二手房成交量较之前下降了400／o，亦庄地王周
边二手房成交量下降得更为猛烈，高达600／o，一套房子能便宜8～10万左
右。东升乡地王贵为30000元／平方米，但该区域目前的二手房价格最多值
23000～24000元／平方米。亚奥区域目前二手房销售均价在24000～28000
元／平方米，新政前后有500～800元／平方米左右的降价，价格下降幅度
在2％～3％。
据北京中原望京区域分行反映，2010年4月中旬以后望京房源明显
增多，客户访问量却迅速减少，原来关注望京市场的买房人，已暂停购房
步伐。部分着急出售的业主报价调低，一居室能降5～10万元，二居室
降10万元左右。目前该区域二手房销售均价为23000～25000元／平方米，
一套房子成交价有10万左右的下浮。
尽管没有一块地王能够开发，央企地王的前景一片黯淡，但是并不能
因此就说央企地王寿终正寝，不排除会有死灰复燃的一天。然而土地是公
正的，如果谁无视土地的公正而一味地玩弄土地，不管是不是央企，下场
都是可悲的。
#第三章 从GDP看懂中国经济
〖HTK〗在暴涨的房价中，计算出来的GDP数据是非常好看的，而且房价越高，数据
越好。把GDF作为考量官员政绩的指标，这严重扭曲了GDP的功能，使其成了中
国经济、中国社会的魔咒。GDP里也潜藏着通货膨胀，对GDP的恶性追捧引发了
中国30年来的第四次通货膨胀，危及了老百姓的利益，研究通货膨胀，不能不研
究GDP。〖HT〗
将房地产投资真正研究透了，大家就能明显地感觉到中国经济的投资
增长模式已经到头，三驾马车完全颠覆，投资不能拉动经济增长，出口又
面临巨大变数，消费力赢弱时间无法提振，更为严峻的是，资产泡沫正在
破灭的边缘。过度投资除了衍生资产泡沫，还在催生通货膨胀，又不仅仅
只是通货膨胀。
所以，我们要仔细地研究一下中国目前的经济形态究竟是一种什么形
态，未来究竟是通货膨胀，还是通货紧缩？我们应该如何应对？
如果是通货膨胀，那处理起来也很简单，通过调整货币政策，就能够
很好地平抑通货膨胀。如果是通货紧缩，那也好处理，设法去库存化，消
化过剩产品。但是，谁敢说一定是通货膨胀？谁又敢说一定是通货紧缩？
复杂的经济导致复杂的形态，同时增加了制定宏观经济策略的难度。
现在我们需要做的是彻底了解清楚中国经济究竟发生了什么。无论是
发生通胀还是发生通缩，对我们来说，最重要的是中国的两大阶层的感受
已经完全不一样了。而宏观政策的调整，是不能以CPI或者GDP作为主
要依据的。
那么，未来中国经济增长的主要依据是什么呢？我们还是逐个来慢慢
解读。
￥在中国靠cPI测度通货膨胀可靠吗
为什么在制定宏观经济政策时不能以CPI为主要依据呢？这个问题
我们还得从头说起。
1923年，美国政府首次构建了消费者物价指数，英文Constamer Price
Index，英文缩写成CPI，后来传到中国，时间不过30年。但是，对中国城
乡居民来讲，CPI现在已经成了一个魔咒。
cPI是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指
标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。如果消费者物价指数升幅过
大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政
策的风险，从而造成经济前景不明朗。因此，该指数过高的升幅往往不被
市场所欢迎。例如，消费者物价指数上升2．3％，那表示，生活成本比12
个月前平均上升2．3％。当生活成本提高，你的金钱价值便随之下降。也
就是说，一年前的一张100元纸币，今日只可以买到价值97．70元的货品
及服务。一般说来，当CPI大于3％的增幅时我们称为Inflation，就是通
货膨胀；而当CPI大于5％的增幅时，我们把他称为Series Innation，就
是严重的通货膨胀。
看上去是个非常简单的数据，实际上却非常复杂。
首先，CPI的构成就是一个问题。各个国家富裕程度不同，居民消费
能力、消费习惯、消费方式不同，导致各个国家的CPI构成权重也不同。
2009年美国的CPI权数是这样构成的：居住类（包括住宅建筑、燃料和
公用设施、家具与房屋维修）权重为42．1％，食品与饮料为15．4％，交通
运输为16．9％，医疗为6．1％，服装为4．0％，娱乐为5．8％，教育与交流
为5．9％，其他商品和服务为3．8％等。从中可以看到，居住类占美国居
民消费权重最大，超过了四成；其次才是交通运输、食品和饮料，这三者
所占比重达到了74％以上。
而中国的CPI构成与美国有很大的不同。在中国的CPI中，食品的
权重最大，占32．7％，这个权重如果放在恩格尔系数大于65％的群体占
50％的年代，是有一定道理的，以温饱为主，情有可原。而现在中国恩格
尔系数大于65％．的群体已低于5％，我们还把食品的权重做到32．7％，无
疑已经不符合时代发展，没有对应目前中国市场的收入水平和消费结构，
因此，整个cPI已经不具备测度通货膨胀的科学性。其他的权重，依次
是娱乐教育文化用品及服务，占14．2％；居住占13．2％，顺便说一句，居
住类只包括水电及燃料、建房及装修材料和租房价格；交通和通信，占
10．4％；医疗保健及个人用品，占10％；家庭设备用品及维修服务，占
6％；衣着，占9％；烟酒及用品，占3．9％。
美国的CPI指数从数据收集、制作、发表及修改等每一个环节都是
透明公开的，并且每两年就对CPI的权重作一次调整，以适应居民消费
的变化，以数据的透明公开性保证其数据的科学、规范及权威性。比如说，
CPI权重的确定，不仅能够根据市场消费者消�
