穷人通胀,富人通缩-第23部分
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从两只变一只，百姓将是赢家，政府平局，开发商是输家。如果地方政府不
彻底撒手，输家殊死拼搏，未来10年房价不会崩溃式下跌，而是长期缓陧向下。
火暴房地产带来的房价上飙，让地方政府的“主食”日益精美。一般
地方政府的财政收入至少50％以上来源于房地产，据说徐汇区的房地产
收入是上海市最低的，也在30％左右。近年来政府财政收入的增速大于
GDP也是源于房价上涨和市场的火暴。为什么我们知道某些地方官员在
地产行业里面很是腐败，可又很少听到相关官员的落马？只怕与政府暧昧
的态度有着很大关系。
而人口结构问题，将彻底摧毁这种利益链，一举成为房价泡沫破灭的
引爆器。因为中国的买房大军，一夜之间像潮水般不知退向哪里，消失得
无影无踪，而中国大量过剩的住宅和建筑房产业大军，望着空荡荡的房子
而目瞪口呆。
横向对比，英国、德国、日本人均国土面积分别只有中国的55％、
59％、40％，但人均住房面积在20世纪90年代初就分别达38平方米、38
平方米、31平方米。如果光用人均国土面积来计算，中国人口即便超过
20亿，人均住房面积仍可比英、德、日要多，土地的数量根本不是问题，
也丝毫不是什么稀缺资源。实在不行，填海成本也极低。
再来看，中国1978年人口为9．6亿人，其中城市人口只有20％，城
镇居民人均住房面积只有6．7平方米；2007年中国人口近13亿人，城市
人口超过43％，城镇居民人均住房面积却达到28平方米。1950年美国人
均住房也只有26平方米，现在人口增加l倍，而人均住房面积增加一倍多，
超过70平方米。阿根廷人均土地面积是美国的2．1倍，但是2005年阿根
廷人均住房面积只有22平方米，不但远比美国少，甚至比中国还5．…o．俄
罗斯面积远多于美国，人口不到美国的一半，但是2006年俄罗斯人均住
房面积只有20．8平方米，比中国还少，计划到2015年赶上中国现在的水平。
当今世界经济是泡沫式的经济。维持泡沫，必须有等量以上的后继
资金持续注入，一旦后来者数量大幅下降，必然导致泡沫的破灭，股市
如此，楼市亦然。
从人口统计学来观察，我发现一个惊人的规律：楼市疯狂上涨之后，当
25～34岁这个群体数量走到历史低点或附近，一个国家的楼市就会崩溃（我
将其命名为“25～34岁泡沫预测定律”）。为什么？因为这个群体正好是婚
育年龄，买房是一种“刚性需求”，一旦这种“刚性需求”下跌，前期大量炒
作资金无法出逃，泡沫也就破灭了。可以说，25～34岁婚育人口数量的剧
烈变化对房地产市场的泡沫的兴衰存亡有着决定性的影响。下面以“1990年
日本房地产泡沫破灭”和“2007年美国次级债引发的房地产崩溃”为例。
日本在1990年、1991年股市泡沫破灭后一两年，房价开始长期下跌，
而这个时间点正好是25～34岁人口数量达到一个历史的低点。这个历史
低点相对前一个高点有20％左右的降幅。下图画圈部分即日本在1 990年
时25～34岁婚育群体的出生时间和数量（见图1）。
｛TP183｝
2007年美国发生次贷危机，楼市崩盘。画圈部分为2007年时25～34
岁婚育群体的出生时间和数量（见图2）。
｛TP184｝
如果我们以2005年美国高档房地产市场的下跌为计算起点，那么这
个规律将更加精确。
在我国，25～34岁婚育人口的低点是在什么时候？以5年为单位计
算，是在2010年。图3画圈部分，为2010年时我国25～34岁婚育人口
的数量（见图3）。
｛TP185｝
如果再精确些，我国25～34岁婚育人口的低点是在201 1年。
相对2000年的高峰，2010年有着30％的降幅，超过了日本20％的幅度。
从下图中（见图4）还可以看到，2010～2020年25～34岁年龄段
会有23％的涨幅。在2020年，将出现我国历史上25～34岁年龄段人
的第三个高度。不过它远小于1995年的历史高峰，再者，1995年之
后，在2000年有着25～34岁年龄段的第二高峰。可见，2020年掀起的
价上涨，力量有限，与1998～2008年的涨幅和时间跨度都不可相提并
论。不过有一点我们还需要注意，90后这一代（准确讲是1986～1995年）
更多的人有着独生子女背景，相对来说，购买力也更加强劲。令人宽心的是，
中国人口老龄化的加速会将之有效抵消。2000～2008年老龄人口人数上
涨，老龄化比重从7％增到8．3％，而到了2020年会达到17．17％，翻了
一番多（见图5）。
从老龄化角度讲，2000～2008年的上涨的确有些“货真价实”，8年
时间，老龄化增长率仅为1．3％。但预计2008～2018年将增长8％，翻了
一番！
｛TP186｝
有朋友问我，大崩盘或者说拐点（变化必须绝对明显）何时发生，能
不能给一个精确的时间？那么，我们来看看日本与美国的房价上涨经历吧。
我先用画图来说明（见图6～图7）。
｛TP187｝
很奇怪的是，在人口低谷之前的3～5年，是两国楼市最疯狂的时刻。
美国楼市最疯狂时间是在2002～2005年之间；日本是在1986～1988年
之间。两个时间点都是在楼市崩盘和人口低谷发生的前3～5年。巧合的
是，中国楼市最为疯狂时刻是2007年，未来3～5年，你说会是有怎么
样的景象？
具体到年份，那我们就重点关注下2012年吧。
在这里我重点要讲的是：80后将是中国高房价的最后一批埋单者。
他们是购房风险最大的年龄点。也就是说你买了房之后，房子基本等着
贬值，而面对婚育和长达10年左右缓慢的下跌跨度，你又不得不买。在
2013～2015年，全国整体房价在大降价后将出现阶段性底谷，这应该是
一个阶段性买点，从人口结构来说，这个买点至少可以让你在5年之内不
贬值。婚育人口在2011年出现30％降幅的低谷，之后在2015～2020年
可能（仅仅是可能）再次疯狂（相对下跌后的疯狂），之后中国人民头上“新
三座大山”之一的“高房价”将彻底“休眠”。95后婚育之时，已告别房
价泡沫。
#第六章 2013年中国经济体制改革畅想
〖HTK〗2012年泡沫破灭，2013年是一个中国财富重新分配的元年，中国经济也将
进入一个新的周期。机会就在眼前，就看我们如何把握。我们将怎样重新创造我
们的财富、建构我们的未来呢？〖HT〗
无论时代如何发展，我们都需要生活。威廉·詹姆斯的告诫是永恒的
真理。生活，不能没有未来，不管这种未来充满多少艰辛和困苦，我们也
要寻找生活的希望。从前面几章我们可以看出，中国经济是怎样被高房价
拖进了死胡同，我们又是付出了如何巨大的代价，做了如何巨大的努力，
牺牲了多少人的财富和幸福，我们，究竟会得到什么？
民生经济学的一整套学术体系，其实就是建立在土地财富全民共享的
基础上。只有实现土地财富的全民共享，才有中国经济的繁荣，才有中国
社会的稳定，才有中国民众的安居乐业，才有中华民族文化复兴的希望。
我将用毕生的精力创建民生经济学，为中国未来的经济发展和社会安宁寻
找理论支持，并指导中国未来的社会实践。
作为民生经济理论体系最重要的一环，货币理论将彻底摈弃“温和通
胀”的想法，放弃掠夺性经济当中最本质、最具破坏性的“温和通胀”理
论，是中国未来经济发展的需要。因为所谓“温和通胀”的本质就是容忍
政府掠夺民众的财富，这也是把中国经济拖进死胡同的症结之一。在通缩
和通胀面前，倘若无法平衡，宁肯选择通缩，也不能提倡“温和通胀”。
在穷人通胀中，我们如何生存？在富人通缩中，如何规避风险？前文
我们已经讲述了很多，下面，让我们来展望一下2013年中国经济体制的
一些重大变革、经济发展趋势和我们的生存理财方法。
￥货币体制开始纠偏
没有一个健全规范的货币管理体制，就不可能有健康运行的经济体系。
中国30年来，货币大幅贬值，30年前的100万元如果不用于投资，现在
只值15万元。这样的货币首先谈不上稳定，更谈不上诚信。货币本身缺
乏诚信，如何在全民建立诚信体系？所以，中国的货币不仅仅对中国持币
人，而且对全球其他国家货币也要具备基本的诚信。
＋…1．货币增速当纳入法律体制严格限制
从货币增速看，全球其他国家货币很少有超过G D P3％的现象，大多
数国家制定了严格的法律法规，严格控制和管理货币增速。美国国会立法
规定，M2的上限为5％。这个规定，尽管没有对应GDP增速，是因为美
国国民并不关心GDP这个数据，再加上GDP的增速和CPI的增速之间
差距很小，所以，在M2的增速上限上只设定了目标。但是，美联储的这
个目标是硬性的，美联储主席和美国总统都无权超越。
而中国在M2增速上完全是随意性的，这样岂不出大问题？谁不想多
花钱？但是，这个钱事关国民财富，政府可以随意乱花吗？2009年，1M2
增速高达29．74％，这是天方夜谭的事，中国就偏偏出现，经济岂能不垮？
通货膨胀岂能被遏制？尽管每年的政府工作报告也确定了M2的上限为
17％，但是，有人监督吗？监督管用吗？这才是搞垮中国经济的本质原因。
所以，中国应当对。M2的管理制定严格的法律，任何人不得违反。从中
国国情出发，中国的M2应该对应GDP和CPI的数值差，以不高于3％为上限，
也就是每年GDP的涨幅减去CPI的涨幅，然后加上3％，此为最高上限，任
何人不得违反。因为，一突破这个最高上限，就是掠夺全民财富，是不能被
允许的。尊重国民财富，才是真正尊重国民。掠夺国民财富，不管是以何种
手段，都是对国民利益的侵犯，是一种犯罪行为，任何借口都不行。
＋…2．彻底消除负利率状态
负利率尽管不是中国特有的经济现象，但却是中国持续时间最长的经
济状态。美国最长的状态为零利率，但是，不至于产生很长时间的负利率。
而我们的负利率不是市场行为，而是人为的，也就是说，是央行故意为之。
央行的神圣天职，是为了维护币值的稳定。中国的央行为了商业银行
的利益，在存贷款之间故意制造了一个很大的利差，为了保证商业银行赚
取暴利。比如说，一年期的存款利率为2．25％，而贷款利率为5．76％，中
间的利差为3．51％，全部转化为商业银行的利润。而美国是0％～1．5％，
中间的利差为1．5％。这就是中美两国银行利润完全不同的地方，中国的
利润是美国的130％。
商业银行能赚钱这当然是一件好事，可它赚的是谁的钱呢？表面上看，
商业银行赚的是贷款户的钱，贷款越多，利润也就越大。其实不然，中国
的商业银行赚的钱很大一部分是储户的钱。如果没有储户的钱让商业银行
能够盈利，中国的商业银行尽管在利差的巨大利益下，也难脱全部破产的
命运。为什么？
中国的商业银行原来一直是政府所有，那么政府在经营银行业时有很
多是政府行为，因此，不仅效率低下，而且造成了大量的烂账、坏账。组
建股份制银行后，这一堆烂账、坏账被剥离出来，谁来承担呢？汇金公司。
汇金公司的大股东就是央行，也就是说，这些烂账、坏账都由央行承担。
那么央行既然承担了这些烂账、坏账，就一定会从什么地方加倍地赚
回来，而且要赚得神不知鬼不觉。这种手法就是货币贬值，在利率为负的
状态下，悄悄掠夺存款人的财富。一般判断负利率状态主要依赖C PI数
据和一年期存款利率之间的差距，因为国家统计局在统计CPI时过多考
虑了政治因素，实际CPI要比统计局的CPI高出很多。即使按照国家统
计局的数据来计算，2010年8月CPI为3．5％，利率为2．25％，实际负利
率为1．25％，老百姓存款1万元，每年缩水150元。
负利率状态不仅掠夺了老百姓的财富，更重要的是逼得老百姓在经济
状态不好的情况，依然要去投资。而投资又没有好的去向，很多人不懂外
汇，不懂国际市场投资方法，只得在国内的几个市场进行投资，股市血本
无归，只有房子目前在泡沫还没有破的状态下有保值和升值的功能，于是，
大家都去囤积住宅，这是造成了6540万套空置住宅的本质原因之一。
遏制房价，主要是消除负利率的状态。在央行被千夫所指万夫痛骂的
时刻，央行应该立刻改弦更张，提高利率。从趋势上判断，央行进入加息
通道是2011年上半年，首次加息将实行不对称加息，目的就是消除负利率，
给存款人一点信心和希望，在通胀和通缩之间，作一个预期的平衡。
＋…3．建立M3的货币体制
这个问题太过专业，我简单来谈。M3=M2＋其他货币性短期流动资
产（国库券／金融债券／商业票据／大额可转让定期存单等）。M3最发达
的国家就是美国，而中国现行的货币体制当中没有M3，也从不公布M3，
这已经落后于经济发展。
债券市场，实际上也是一个庞大的投资市场。中国一直致力于发展股
市和楼市，忽视了债券市场。造成这种现象，表面上看上去是一个很大的
失误，实际上是决策层有意为之。因为股市可以大量圈钱，圈来了股民的钱，
可以不必对股民投资收益负责。因此，在未来相当长的一段时间内，在债
券市场不发达的情况下，中国股市还将是一个赌场，愿赌服输的民间理论
充满血腥。
而楼市其实上也是地方财政不可或缺的圈钱之道，试想，当中央通过
直属企业垄断了所有国家资源的时候，地方政府还能找到比卖土地更便捷
的赚钱之道吗？显然不能。因此，楼市调控看上去只是中央和地方政府矛
盾的一个反映，其实暴�
