穷人通胀,富人通缩-第3部分
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量的房子为什么空置。
中国城市住宅空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认
为，只有没有卖出去的房子方为空置，从开发商的角度来说，空
置率仅为4％；而社会学家争论说，即使卖出去了而长期无人居
住，也为空置，而且这种空置不仅仅是浪费资源，还隐藏着巨大
的金融风险和社会隐患。
某权威机构说，全国空置住宅共有654C｝万套，在建房有
125（）万套，相加共有7790万套，如果以每套间3人居住计算，
可供2．6亿人口居住。我国城镇人口为5．5亿，假设7¨790万套的
50％投向市场，就可供1．3亿人口使用。7790万套是社科院从全
国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表读数为零，
且持续6个月以上。
按全国房价4000元／平方米、户均约为‘70平方米的平均水
平来算，全国城市空置住宅总值约为18．3万亿（不包括1250万
套在建房），除去两成首付，在银行的房贷余额为14．6万亿，相
当于GDP的45％。也就是说，中国因为住房空置而造成的资源
浪费高达半年的GDP，而且，风险度很高。
一般认为，这些没有人居住的房子，大多为楼市炒家进行投
机购买。而楼市炒家用于炒楼的资金，有很多是2009年在银行
宽松的信贷政策下从银行拿的贷款，并且不排除有一部分国际热
钱在中国大肆囤房。中国的住宅成了不折不扣的金融投机工具。
很多人不知道为什么开征物业税阻力这么大，实际上相当大
的资金用于投机购房上面，他们不愿意付出囤积房产所应支出的
税务成本。
由此看来，中国民生住宅的解决任重而道远。其中最主要的
问题就是这6540万套空置住宅的解决，这不仅是拷问中国的社
会财富的平衡机制能否建立，也是在测度中国经济孕育的风险能
否得以化解，中国民生住宅的问题能否得以解决。更重要的是这
些资源的浪费和社会财富的囤积已经影响了一个民族的振兴。
从全球经济情况来看，中国经济的危机依然存在，其中一
个隐患就是这些空置住宅隐藏的金融风险。在2009年小阳春时，
很多购买住宅的是假按揭，如果房价持续上涨，那么炒家就会抛
售出去，而房价进入下降通道后，很大一部分将转成银行坏账。
只是现在不知道数额有多大，因此还不知道是谁在裸泳。
从我对2009年上半年中国楼市制造小阳春情况的了解，因
当时房价上涨趋势不明，大量的开发商和炒房客到农村借来大批
身份证件，进行楼市投机行为。最早借一个身份证件只需200元
手续费，后来涨到了3000元。差额之大，令人瞠目结舌。也许，
中国版的次贷危机，就要从这些空置的住宅中暴露出来了。
不用说，这篇博客发表出来后，反响强烈，很多网站专门制作专题，
很多网友自行发动起来到各个楼盘去观察亮灯率，在网络上形成了一波声
势浩大的“讨伐高房价、抵制空置率”的活动。
我的志向是，发动全国民众，公布住宅空置真相，反对浪费土地资源，
保护中华民族未来的利益。既要统筹得好，又要有足够的智谋。“6540'’，
这么一个普通的数据，传遍了包括海外华人网站在内的所有中文网站。开
发商这些既得利益群体，尽管恼羞成怒，但是，根本就不知道发生了什么。
眼前的利益让一些开发商的吹鼓手迷惘，尽管他们意识到这是一件很
大的事情，但他们并不知道这件事最后如何发展，因此，只有对我本人进
行恶劣诽谤，却没有关注“6540”后面广阔的视野和深刻的内涵。他们动
员一些财经媒体来对我进行谩骂，正是在谩骂声中，“6540”传遍中国的
财经界。客观上，这几个开发商的吹鼓手一起帮我扩大了它的影响。
￥媒体舆论压城，房屋空置量举国瞩目
网络能够唤起众人的智慧，信息即刻散发，传播面积极广。但是，我
的目的是达到保护中国的土地资源不被过度开发和浪费，促使房价的理性
回归。那么，我还有很多事要做，尤其是促进富有爆炸性的事件的产生。
因我一直担任中央电视台财经评论员，很快财经频道记者就打来电话，
说是《经济半小时》栏目要采访我。这个栏目在每天晚上的黄金时间播出，
收视率特别高，在这里传播“6540”那无疑是投下了一颗核弹，威力无比。
2010年4月13日，在中央电视台财经频道，我向全体中国人披露了
“6540”，下面是当时我接受采访时的一个片段：
主持人：和曹建海一样，牛刀同样认为目前中国的房地产市
场和20年前的日本一样，存在非常严重的泡沫，而且到了即将
破灭的边缘。
牛刀：如果拿租售比来讲，这个就很好衡量，假设你这个房
子是多少钱，我的租金用多少钱可以收回投资，那么国际上一般来
讲，这个比例是1：200，最多不超过1：250，也就是说我用250个
月的租金，可以收回我的投资款，这样的投资就有价值。这项比例呢．
在深圳已经突破了1：500，在北京和上海是1：480，也就说中国的
房产投资价值已经完全没有了，这个指标是衡量楼市泡沫的一个主
要的指标。第二个呢，就是我们讲房价收入比，以北京来讲，现在
是1：20多，国际上应是1：3～1：6。
主持人：牛刀说，衡量～个国家或地区的房地产市场是否存
在泡沫有三个重要指标，除了租售比和房价收入比，还有一个重
要指标是房屋的空置率。
牛刀：那么从国家电网智能化的统计当中，全国661个城市
有6540万套住宅是空置的，这么多的住宅，是以什么来衡量它
是空置的呢，标准是6个月的电表读数为零，就是6个月没有人
用电，它就告诉我们有6540万套住宅是空置的，可以供2．6亿
人居住，也就是说，现在这么多的房子，这么多的社会资源，其
实在很多炒家的手上。那么这个数据呢，就是我们认为最重要的
一个数据。从这三个数据来看，中国房价的泡沫非常大。
这是我第一次通过中国最大的电视传播媒体，告诉全国观众，6540
万套空置住宅出现在中国。但是，我还没讲这对中国来说意味着什么，将
会如何影响我们的生活。这6540万套房子对中国经济会构成什么影响？
对中国社会产生何种危机？不过这个节目达到了一个效果，那就是使全社
会开始关注空置住宅。
没多久，广州市媒体开始行动起来。著名晚报——《羊城晚报》一马
当先，开始了声势浩大的对住宅空置率的大型报道，报道中说：
5月，广州楼市环比量价齐升。而早在4月初，面对楼市又
再出现量价齐升的现象，广州楼市泡沫有多大、空置率有多高再
次成为全城热议话题。广州楼市空置率到底有多高，一直是一个
待解之谜。羊城晚报记者在4月9日至6月5日将近两个月的时
间里，通过对珠江新城片区、老城及金沙洲片区、北部片区和南
部片区近3000套存量住宅进行监测统计后得出：广州存量住房
空置率高达20．24％，已超国际警戒线（10％）的一倍。
对此，广州市社科院研究员彭澎博士认为，目前投资客、炒
房客手中有很多房，广州“住房空置率相当高”。并且从住房空
置率以及房价租金比、房价收入比等情况来判断，广州楼市确有
较大泡沫。
广州的报道影响着港澳台地区，香港的电视、报纸和杂志，不断刊登
出中国内地6540万套空置住宅的报道，全面剖析房地产泡沫是如何威胁
民生、危及金融安全的。
香港《文汇报》也对此进行了报道，文中说：“尽管数据仍存争议，
但大量投机者进入内地房地产领域囤积住房任其空置，等待房价上涨赚取
价差，已是不争的事实，内地大中城市住房空置率早已突破10％的国际
警戒线。有专家警告，大量住宅空置，导致中国社会资源错配、价格扭曲、
财富浪费。一方面是大量有住房需求的人买不起房，或者说是无房可买；
另一方面是投机客囤积大量住房，任其空置，等待房价上涨。在这种情况
下，房价反映的不是住房供求的信息，而是投机的信息，房价变成了股价。
目前的国际住房空置率警戒线为10％～15％左右，而业内普遍认为，内
地大中型城市已远远突破了这一警戒线。”
关于此数据的思考，文中则提出：“这样一个天量数据如果属实，恐
怕所有当前的房地产政策、城市化进程、城市住宅供需关系都需要重新考
虑。一旦市场产生大泡沫，由于买家通过银行借贷方式购房，会把风险转
嫁给银行，后果将不堪设想。”
随后，发行量超百万份的《北京晚报））刊登专栏文章，文中说：“倘
若6540万套空置住宅数据可靠，中国房市的泡沫不是风险已除去，而是
风险犹如堰塞湖，高悬在中国经济的头顶上，亟待政府拿出积极稳妥的办
法排除险隋。现在的楼市有点像酒吧里的搭积木游戏，楼价已经搭得够高
了，再往高搭随时可能垮塌。想下来也不那么容易，一根一根往外撤，搞
不好也会哗啦啦。不慢慢往下撤，也是不行的。楼价现在不降，房屋空置
率将会快速攀升，今后的降价幅度只会更大。毕竟，6540万套空置房不
是模型，是比模型更具象的实物。”
现在的问题是，国内房地产投资性已经推到极致，完全颠覆了中国传统
的核心价格。如住房的投资价值代替了居住价值，住房是投资的工具，购买
了住房一定会赚钱；住房是投资工具，因此谁拥有住房就拥有财富，这不仅
让整个国人对住房趋之若鹜，而且也让某些人把住房当做权力象征及更便利
的寻租工具；由于住房是投资工具，它也成了这次“国十条”（全称（（国务院
关于坚决遏制部分城市房价过陕上涨的通知》）房地产宏观调控的最大障碍。
因为，2009年国内房地产市场在优惠信贷政策的推动下，房价快速
飙升，从而使得有消费需求的购买者全部被挤出，房地产泡沫越大，房地
产市场就越有可能成为以投资者为导向的市场，“国十条”的房地产宏观
调控政策就是要全面遏制这种房地产过度炒作与投机的局面。
因此，“国十条”的出台影响最大的就是房地产过度投机炒作，让其
投机炒作血本无归。在这种情况下，这些房地产投机炒作者一定会寻求各
种理由来保护其利益。比如他们会从反面说，房价下跌会造成对GDP的
负面影响、对地方政府财政的负面影响、对个人财富增长的负面影响等等；
他们也会从正面说，因为通货膨胀、因为中国经济增长、因为人民币升值
房价不会下跌等，从而使得中央政府对“国十条”执行落实所产生的效果
存在疑问而迟迟不愿推出。
总之，当前国内房地产投机炒作已经推到极致，从而使得不少国人形
成一个特有概念即凡是投资性购买住房就能赚钱（特别是利用银行金融杠
杆）。如果投资性购买住房就是赚钱，那么房价只能上涨而不能够下跌。
而且这种房价上涨越快越好，住房投机炒作钱就会来得越快越多。
在这种观念的引导下，国人一定会千军万马地进入投资性住房购买市
场，房价快速飙升及房地产泡沫吹大也是必然，中国金融及经济面临的潜
在风险也增大。而这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相
悖的住房投机炒作的市场，给社会经济带来的负面影响肯定是无可复加的！
一 2010年7月29日，新华社《经济参考报》发表文章（（6540万套空
｜一量房假信息正在持续发酵，权威部门集体失语》。开发商和住建部官员一
边倒地指责数据失真，但是，他们既不敢证实，也没有能力证虚。而文中
观点则认为：“有关部门应该尽快进行一次住房普查，对居民的住房使用
情况进行一次认真彻底的调查，以盘活存量，减少空置，增加供给，从而
缓解供需矛盾。在当前楼市调控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意
义的事。它将为下一步出台房产税提供决策依据和参考。”各大网站均在
第二天一早将这篇文章发布在首页，引爆了全国的经济学家、房地产业从
韭者、政府官员和广大网友的热烈讨论，82％的网友认为，全国住宅空置
量远远不止6540万套，政府拿不出数据，说明事态非常严重。这个扑朔
迷离的房地产空置量让房地产市场未来走向看上去更加像一个未解的谜一
般，让人不可捉摸，我们又将靠什么来找寻真相和答案呢？
￥中国房价到底算不算高，学会自己判断
全球房地产空置率的警戒线为10％，意思是有10％的房子卖不出去
就表明房地产行业的景气度不够。这个数据，和我们的房屋空置量6540，
万套是无法类比的。因为那是行业景气度，而6540万套空置住宅涵盖了
宏观经济、金融风险和房价泡沫诸多方面，预示着中国经济将要发生大的
变局。为了让大家正确理解6540万套空置住宅的意义，我们专门来谈谈
中国房价的真相，从空置率、租售比、收入比三个方面进行详细解释，让
大家对房地产行业能有一个本质的认识。这样中国房地产泡沫到底有多大，
看完这章，我相信大家都会有自己的判断。
＋…1．空置率
房地产市场的概念常常被开发商弄得模糊不清，让买家无所适从，让
决策层面难以判断，空置率概念就是其中之一。
中国官方的空置率有两个概念，存量市场的空置率和增量市场的空置
率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积
的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房
屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用
者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建
房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。�
