穷人通胀,富人通缩-第5部分
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走险，以身试法。
在目前的二套房政策下，房地产开发商采用假按揭方式来套取银行资
金的手法一般有如下几种：
一是制造虚假的购房人。大的房地产开发商尤其是民营房地产开发商
一般都有自己的销售公司，这些销售公司都掌握一定的人头资源（也就是
他们所说的老客户，这些人一般是一些专业的炒房人或是他们内部员工或
是员工的亲属），每当开盘销售时，房地产开发商就动员这些人来大量购房，
将住房首先置于这些人头资源的名下，制造旺销假象，以他们的名义向银
行申请按揭，从而获得按揭资金。由于国家实行二套房政策后，这些人头
资源的名下通常有过多套购房经历，使得他们的贷款成数大大降低，利率
也大大提高，这限制了这些人头资源的利用价值。在目前国内的房地产领
域，一些著名的房地产开发商都是制造假按揭的高手，他们通过制造假按
揭，配合炒房人炒高房价，同时也从银行获得了按揭资金。
二是构造假的收入证明。由于国家制定的关于按揭贷款的文件中明文
规定，购房人的月还款额不能超过家庭收入的50％。但一些开发商为了利
用人头资源进行大量假按揭，必然要制造虚假的收人证明来获得较多的银
行贷款。目前，上海、深圳等地的一些炒房人能够向银行申请按揭贷款购
买上百套房屋，而实际上其正常收入不足供养一套房子，一个重要的手段
就是制造虚假收入证明来骗取银行贷款。房地产开发商要做假按揭，也必
然需要做假的收入证明，否则，难以骗取银行贷款。另外，一些房地产开
发商不但为个人购房制造假的收入证明，而且为相关购房公司制造假的收
入证明。尤其是在商业地产的买卖中，房地产开发商尤其是偏好将自己的
手中的关联公司进行包装，扩大销售收入，制造实力强劲的假象，从而在
商业地产的买卖中制造假按揭，骗取银行贷款。前几年爆发的国美系中的
鹏润家园中的假按揭，就有类似的操作。
三是利用银行急于扩大业务的机会。大量事实已证明，所有的假按
揭中，商业银行都不是糊涂人，都是积极的参与者或是积极的帮凶。由
于存在委托代理关系，大量的经营者都急于扩大业务量而获取短期利益，
很难考虑长期发展和长期风险。大多数的房地产开发商就会利用银行这
种管理漏洞，来制造假按揭，而银行通常是睁一只眼闭一只眼。目前，
从深圳爆发的按揭断供案中，就看出银行在这些假按揭案件中所扮演的
不光彩的角色。
在房地产逆势中，但凡某房地产开发商宣扬自己的房地产销售得如何
好时，首先要想到的是，他实现的销售收入是否是真实的，是否是因为操
作假按揭而实现了销售收入。如何判断一个开发商是否通过操作假按揭实
现了大幅度收入，一个重要的参考指标就是计算他的现金流。如果这个开
发商的公司实现的销售收入中的很大一块现金又流出了公司并不知去向，
很有可能是操作了假按揭，因为这些不明的现金流再次回流人了银行成为
假按揭当中的首付款了。
只有假按揭，才能在全球不动产都在向下估值的情况下，营造中国房
价开始上涨的假象；只有假按揭，才能在中国经济困难的关头致实体经济
于死地；只有假按揭，才能诱导一批买家在高位入市；只有假按揭，才能
搜刮实体经济的资金，造成大量的产业工人失业。警惕啊，人们。
中央电视台曾公开报道，开发商一天50元雇托排队，制造售楼处前
排队买楼的假象，社会上一片哗然。紧接着，一边呼呼地卖，一边哗哗地
退，像一道道景观再现楼市。一边是不断制造假象，一边是不断揭露假象，
遗憾的是，在整个楼市的欺诈现象中，政府始终缺位，也就是说，政府并
没有出面处理楼市欺诈行为。这才让所有的老百姓明白，原来误解开发商
了，对于假按揭地方政府睁一只眼闭一只眼。
据业内人士分析，可能有部分开发商在资金“缺血”的时候，通过“自
买”内部换手做假按揭骗取贷款，在渡过危机之后便可大捞一笔。开发商
做假按揭还有一个基本动因，那就是只有做假按揭才能拉高房价，而拉高
房价只能靠假按揭，假按揭只有拉高房价才能把风险全部转嫁给银行。开
发商采取的手法是，先把房子卖给自己，造成成交活跃的假象，营造市场
的恐慌情绪，再诱惑买家出手。很多买家就是在这种情况下，被套了进去。
社会的公平和正义，不仅仅依赖司法的正义，正义还在舆论中，在人
心里。行业性的市场欺诈行为，悖逆市场的基本正义，有违社会的公平法
则。对市场欺诈行为的容忍，就是对民众的犯罪。因此，政府部门和银监
当局绝不可掉以轻心，应该像最高法院那样，组织专门力量，把所有假按
揭的问题查个水落石出，对民众负责。
假按揭不仅仅是新房，二手房也存在大量假按揭现象。深圳暴露出来
的一人成交56套住宅的情况，绝非偶然。这是中国楼市一个特有的现象，
暴露的是体制上的弊端和官商、银商之间的利益纠葛，腐蚀的是社会的肌
体，危害的是民众的利益，任其泛滥，不仅仅只是助长楼市泡沫，更严重
的是危及金融安全。
￥看懂楼市政策，破房价迷雾
用历史的眼光来看待2009年上半年中国房地产产业政策的大调整，
有些状况就能一目了然。如果就事论事，很多东西是无法看明白的。因此，
在谈到产业政策的无理变故时，我们有必要来回顾一下上一轮的宏观调
控，看看中国城市居民寄予很高期望的宏观调控是如何在一夜之间轰然崩
溃的。
2006年5月29日，中央政府开始了新的一轮宏观调控。这一轮宏观
调控的核心内容，就是90平方米以下的住宅要占到供应总量的70％以上，
简称“9070”户型新政。中国民众对这项政策很欢迎，因为降低户型面积
就能多建房子，而多建房子就能降低房价，而降低房价就能让广大城市居
民尤其是年轻白领能够买得起房子。于是，一轮居者有其屋的梦想，开始
让普通城市居民进入甜美的梦乡。
这项政策从开始实施到实际见效，一般要一年的周期。但是，这以后
的一年，中国楼市发生了翻天覆地的变化，各大城市土地竞拍高潮迭起，
地王频生，面粉贵过面包，而房价也是一路猛涨，短短的一年翻了一倍并
还有继续上涨的动力。究其原因，主要是中国住宅的开发体制造成的，所
有商品住宅均是以招拍挂供应土地，以商品房预售炒楼花，导致楼市投机
炒作过度，泡沫大面积衍生，不仅破坏了市场的正常秩序，还危及金融安全。
2007年9月27日，在房价地价猛涨的关键时刻，中央政府开始意识
到楼市投机行为对中国经济的巨大危害，果断实行二套房首付比例提高到
四成的政策，简称“927”房贷新政。从“9070”户型新政到“927”房贷
新政，短短的一年多时间，中国一二线城市的房价涨了一倍，三四线城市
尽管投机炒作不是很严重，但是仍然开始了中国历史上从未有过的以房地
产为平台对普通老百姓的财富掠夺。老百姓不堪重负，叫苦连天。
“927〃房贷新政之后，一二线城市楼市开始漫长的观望，房价开始深
幅下挫回归理性，到2008年9月，中国70个大中城市房价同比开始全线
下跌，房价泡沫有望破灭，老百姓已经破灭的梦想开始燃起新的希望。然
而，就在这时，美国发生金融海啸，中央政府投入大量的货币，这重新激
发炒买炒卖哄抬房价的楼市投机行为，到2009年5月，房价在货币大量
释放的情况下开始连续两个月的环比上涨，一线城市涨幅超过20％，刚刚
看见住房希望的年轻白领和中低收入阶层重新坠入黑暗之中。
当然，要想买房，可以，将你祖宗三代的财富全部交给开发商。不
可否认，中国经济对美国经济存在高度的依存关系，从加入wTO开始，
就决定了中国的老百姓要为美国打工，但是，美国的金融海啸，凭什么
要中国人民来埋单？2009年一年时间，新增贷款9．7万亿，M2余额突
破63万亿，增长29．7％。结果是预料之中的，权贵阶层不仅仅满足于
房价上涨对社会财富的掠夺，还用假按揭等欺诈手法直接套取银行资金。
因为他们知道，这已经是中国人民30年创造出来的财富的最后一杯羹，
赶紧分完了事。
现在，“9070”户型新政寿终正寝，二套房贷名存实亡，就连坚守了
13年的开发商资本金比例的底线，也悍然取消，更多的银行资金将会变
成空置在那里的钢筋水泥。而正是这种社会财富的乾坤大挪移，极少数人
尽管还没有将中国10多亿老百姓创造的财富完全席卷一空，但是，已经
基本掠夺殆尽，最后，许多老百姓却连遮风挡雨之所都没有。
被中国社会寄予了很大希望的社会保障住宅，无可避免地陷入腐败的
泥淖，甚至还出现许多建筑质量问题，这种错误在其他国家的保障住宅开
发当中是罕见的，甚至是不可能的。怎么办？居者有其屋的希望在哪里？
还能再将希望寄予一次宏观调控吗？还能为老百姓找回住的权利吗？
很多问题不用问为什么，因为解释不清楚。对现在的中国楼市来讲，
任何一个产业政策的调整都应该是慎之又慎的，绝不能一夜之间倒一个，
这样会犯下无法弥补的错误。
我们还是来看看这“一夜之间”的事是如何发生的。我们先来给这“一
夜之间”的确切时间进行定位，这个时间应该是2008年9月15日，美国
百年金融老店雷曼兄弟在次贷危机中宣布破产。第二天，中国政府宣布刺
激消费，拯救经济。从2008年9月以来，共采取了6项措施：①调整财
政政策和货币政策。由原来从紧的货币政策、稳健的财政政策调整为积极
的财政政策和适度宽松的货币政策。具体表现为减免税收，实行增值税转
型，下调基准利率和存款准备金率；②启动扩大内需的刺激经济计划：俗
称“4万亿投资”；③制定钢铁、机械、船舶、装备制造、纺织等十大产
业振兴计划；④调高出口产品的出口退税率；⑤针对中小企业融资难出台
相应的措施；⑥采取措施提高农民收入，拉动农村消费市场。这包括：扩
大家电下乡的范围，启动汽车下乡计划。增加对农业的投入，加大种粮补
贴等。
这些措施中，影响最大的是货币政策。先后6次下调存款准备金率，
把利息降至5年前的水准，这些都还不够，就开动了印钞机，日夜加班印
刷钞票。关于货币政策，我们将在后面详细分析，在这里主要谈谈产业政策。
房地产是个区域性的市场，但是，中国房地产的产业政策一直是全国
性的。而地方政府素有土地财政一说，可见，房地产一直是地方政府的利
益点。2007年“927”房贷新政后，中国各大城市房地产市场陷入长期的
观望状态，楼市成交低迷，土地流拍，对地方政府的利益影响很大，因此，
在中央政府还没有明确表态救市之前，西安、长沙、南京、杭州、武汉、
合肥、厦门等许多城市已经在突破中央政府的禁令，开始自发性的救市行
动。救市政策越出越多，条款越来越细。
2008年9月7日，西安“救市”。西安市《关于恢复房地产业发展的
若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户
按购房款总额，分1．5％、1％、O．5％三个等级给予一定比例的财政补贴。
其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的，
购房户按购房款总额的1．5％享受政府财政补贴；购买90～144平方米
商品住房，购房户按购房款总额的1％享受政府财政补贴；购买144平方
米以上商品住房及二手住房的，购房户按购房款总额的0．5％享受政府财
政补贴。
此前，长沙早在2008年7月22日开始“救市”，明确宣布，经济适
用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资
格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。
9月27日，在国庆假目“售房黄金期”前夕，南京市政府发布（（关
于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，对市民购买商品房给予一定比
例的财政补贴；对开发商加大金融扶持力度，可延期交付建设规费、出让
金。该意见分进一步优化住房消费环境、房地产业投资发展环境、行政管
理服务环境三章，共有20条。其中，与购房者相关的主要内容是，南京
市承诺适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税
收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。另外，
进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度。在2008年10月1日至
2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下商品住房的，给予房款总
额1％的补贴；凡购买90～144平方米以下商品住房的，给予房款总额0．5％
的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。
8月1日起，厦门市降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛，
调整了普通住房标准。新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区（大同街道、
祥平街道、大嶝镇除外）购买商品住房的，除享受原有“购房人户”政策外，
新增“购买70～80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。
另外，普通住房标准调整后，可让更多买岛内房者少交1．5％的契税。
随后，长三角的两大城市上海、杭州不约而同宣告对低迷的楼市进行
“救市”。其中，杭州市政府发布的（（市政府关于促进杭州市房地产市场健
康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政
府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限�
