物业管理实务及范例精解-第15部分
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这一杯羹能吃多久呢？
深圳万科物业管理有限公司认为，两次中标，都已成为过去，成绩再大，只能代表昨天，经
验再多，也会贬值会折旧，成功是靠昨天的经验，不相信昨天的经验也会过时，那就可能会
是未来发展的绊脚石。公司决心继续努力，开创更美好的明天。
附一
鹿丹村物业管理招标书
鹿丹村是市住宅局委委托原市基础工程工作组开发建设的福利房住宅小区，1989年竣工
交付
使用，并由市住宅局委托市城建房产管理公司实施物业管理。为加强该住宅小区的物业管理
，将我市物业管理竞争机制引向深入，决定采用社会公开招标方式聘请物业管理公司进行管
理。
（一）鹿丹村规划建设基本情况
1总占地面积70396平方米。
2总建筑面积110340平方米。
3多层住宅楼共24栋，单元式住宅1036套（其中四房二厅126套、三房二厅28套、三房一厅4
55套、二房一厅427套），公寓210间。
4综合楼1栋（鹿丹大厦，产权属市城市建设投资发展公司，即原市城建开发处），建筑面积
10336平方米，其中肉菜市场建筑面积1765平方米。
5公用设施及公共场所（地）情况：
（1）道路：车行道9646平方米；人行道7186平方米；
（2）绿化面积53920平方米；
（3）污水管长1809米，污水检查井286座；雨水管长2367米，雨水检查井261座，雨水进水井7
1座；
（4）化粪池6座；
（5）路灯22盏；
（6）垃圾箱25个；
（7）体育设施：篮球场一个，占地面积500平方米；门球场一个，占地面积300平方米；
（8）停车场3个，总占地面积2081平方米，车位72个；
（9）单车房建筑面积3739平方米，其中被改为商店的有238平方米（由管理处出租的有175平方
米），被改为车管、绿化、清洁、保安等员工宿舍的有315平方米，被改为仓库的有126平方
米。
（二）物业管理的内容
1房屋的使用、维修、养护；
2区内公用设施、设备及场所（地）（消防、机电设备、路灯、连廊、单车房、园林绿化地、
沟、渠、池、井、管道、停车场待）的使用、维修、养护和管理；
3清洁卫生；
4公共生活秩序；
5便民服务网点及住宅区内所有营业场所（含综合肉菜市场的物业管理及收取管理费）、文
化娱乐、体育活动场所的管理及维修养护；
6区内车辆行驶及停泊；
7社区文化活动；
8住宅区档案资料管理；
9法律政策及合同规定的其它事项。
（三）有关说明
1中标单位应根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则和与我局签订的住
宅区物业委托管理合同对鹿丹村物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。
2鹿丹村委托管理的期限为三年。
3原物业管理单位在鹿丹村使用的属于该住宅小区所有的商业用房、管理用房及有关财产
和经费应移交给中标单位。
4在定标后一个月内由我局组织移交接管工作。
5在定标后三个月内由中标单位协助我局和罗湖区住宅局组织召开业主大会，选举产生业
主管理委员会。
6我局将在业主管理委员会成立后两个月内按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规
定划拨公用设施专用基金。
7我局将在定标后一个月内按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则的规定
向
物业管理单位提供物业管理用房（177平方米，按福利房租金标准计租）和商业用房（311平方
米，按微利房租金标准计租），待业主管理委员会成立后再按规定出售给业主管理委员会。
8住宅区管理服务费收取标准执行市物价局批准的标准。
9在做标书时统一以1996年12月1日为进住时间。
10中标单位可按住宅区每年管理服务费基本支出的10％提取物业管理公司利润。
11中标单位应交纳风险抵押全30万元，如不能完成投标指标和市级优秀管理小区物业管理
指标，抵押金不予返还，押金期限为三年。
12原物业管理公司市城建房产管理公司在同等条件（即分数）下可以优先中标。
（四）物业管理标准及奖罚
1鹿丹村的物业管理标准执行《全国城市物业管理优秀小区评分标准》（80分以上）以及标
书、委托管理合同的有关规定。如《深圳市住宅区物业管理条例》出台，则执行此标准。
2市住宅局每年对住宅区进行考核评比，如达不到上述规定要求，则可终止委托管理合同
并
进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任；如达到了规定要求，则按合同给予奖励。
（五）投标、开标时间
1各竞投单位应于1996年11月29日前做好标书，密封后送至招标领导小组办公室，逾期按
弃权处理。
2开标具体时间另行通知。
（六）其他事项
1违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何方式采取不正当竞争手段的，一
经
查实，由招标领导小组按规定给予处罚，取消其三年投标资格，已经中标的终止委托管理合
同，一切后果及损失由责任者自负。
2欢迎社会各届对此次招投标进行监督和投诉，投诉电话：3210059、3255815。
附二标书的项目和要求
（一）竞投单位拟采取的管理方式。包括：内部管理架构、机构设置、运作机制、工作流程
、信息反馈渠道、控制方式等。
（二）管理人员配备。包括：管理处正、副主任简历、各类人员数量、文化素质、正式工和
临时工的比例、自有人员和待聘待调人员、各岗位人员的配置等。
（三）管理人员的培训。包括培训计划、方式、目标等。
（四）管理工作必需的物质装备计划情况。包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、工
具以及通讯、治安装备及办公用品等。
（五）经费收支预算。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按规定测定，无文件
规定的按市场价测定。另外应列出收支盈亏情况测算、增收节支措施。
（六）管理规章制度。包括公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作制度和管理人员考核
制度。
（七）住宅区档案的建立与管理。
（八）各项管理指标的承诺。包括：
1房屋完好率；
2房屋零修、急修及时率；
3维修工程质量合格率；
4管理费收缴率；
5绿化完好率；
6清洁、保洁率；
7道路完好率及使用率；
8化粪池、雨水井、污水井完好率；
9排水管、明暗沟完好率；
10路灯完好率；
11停车场、单车棚完好率；
12公共文化设施、休息设施以及小品雕塑完好率；
13小区内治安案件发生率；
14消防设施设备完好率；
15火灾发生率；
16违章发生率与处理率；
17住房有效投拆率与处理率；
18管理人员专业培训合格率；
19维修服务回访率；
20居民对物业管理满意率。
（九）便民服务项目。按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。
（十）社区文化活动。包括制度建设、场地（办公、活动）安排、活动计划和效果。
（十一）宣传、贯彻执行《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则方式和设想。
（十二）整治鹿丹村环境的方案。包括整治项目、时间安排和经费来源等。
（十三）提高管理服务水平新设想。
（十四）愿意承受的有关奖罚。
上述项目应逐一列举，要体现出合理、先进、完备可行，招标领导小组将以此作为评标依据
，根据上述项目制订具体评分标准，按照百分制度进行打分。
范例四 虹开发物业经营管理公司受托管理东方国际大厦介绍
上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司物业经营管理公司（以下简称虹开发物业经营管
理公司）是在1994年成立的中外合资专业物业管理公司，她的前身是成立于1989年的上海虹
桥经济技术开发区联合发展有限公司新虹桥大厦公司，是上海虹桥经济技术开发区联合发展
有限公司全资分公司。虹开发物业经营管理公司已通过上海市房地局资质审批，具有经营物
业管理业务资质条件。公司的经营范围是：房产经营管理，物业内的配套服务。
为了使管理制度化、规范化，该公司十分注意软件建设，目前已制定了各类规章制度，共22
本144份，约十几万字。其中包括各类岗位责任制、工作职责、操作规程、工作流程等。保
障了公司在运行时有章可循、有序运作。最近结合《物业管理示范小区（大厦）评比内容》的
有关要求，对各类台帐制度进行分类归纳、整理、补充、弥补了一些管理上的盲点和不足之
处，使公司的各类制度更臻于完善。
下面介绍的是虹开发物业管理公司受托管理东方国际大厦的实例：
东方国际大厦原名外贸洽谈楼，位于虹桥开发区第19号地块，占地面积8600平方米，建筑面
积47335平方米。地下一层，地上二十六层，建筑高度为985米，总投资近约3亿人民币，
是一幢涉外的纯办公楼。
大楼由上海市服装进出口公司、上海市对外贸易公司、上海化工进出口公司和上海虹桥经济
技术开发联合发展有限公司共同投资建筑。1996年8月竣工投入使用，大楼中一部分面积为
业主办公自用，另一部分用于租赁。
在1995年底，东方国际大厦竣工前，这座现代化大楼的物业管理事宜便放在业主的议事日程
上来了。有的业主方曾提出由四方业主各自派人组成一个物业管理班子，共同来管理大楼，
即走自我管理路子；有的业主方则不同意此种方案，主张采用委托管理的方式。
东方国际大厦不同于单一业主的大楼，可以走“自我建造，自我管理”之路，东方国际大厦
是一幢多业主大厦，由于大楼统一建筑和业主分区占有，形成产权多元化，毗邻关系复杂化
。如由各个业主各自派人组成物业管理班子进行日常管理，必然会产生互相扯皮、多头管理
的现象，工作很难正常开展。经过一番争论，于是便决定委托一家专业物业公司来承接管理
。那么到底聘请哪家物业公司来管理呢？选聘物业管理公司的任务便落到大厦业主委员会的
身上。
在大楼竣工前，由四个大业主成立了业主委员会，由四方业主的法定代表人拟订授权书，各
自委派人员参加业主委员会工作，选出了业主委员主任，成立了日常工作班子——业主委员
会办公室。业主委员会办公室作了细致的市场调研，与市内几家有一定知名度，并有高层办
公楼管理经验的物业管理公司进行了广泛的接触，并对以上物业管理公司的资质信誉、注册
资本情况、经营管理规模、管理经历的时间、公司在客户中的口碑以及公司管理的示范楼盘
的情况作了详细的了解。业主委员会办公室工作人员甚至对物业管理公司已经实施管理的大
楼进行微服私访，实地观察该公司管理大楼的情况。最后经过层层筛选，有选择地邀请了几
家物业管理公司前来投标应聘。物业管理公司则在规定的时间内编制、提交了物业管理建议
书、物业管理计划书和物业管理方案等类似投标书的文件，并各自秘密地报价进行竞争。最
后由业主委员会对几家物业管理公司的方案、报价进行比较，最后选定由上海虹开发物业经
营管理公司来管理。上海虹开发物业经营管理公司是大楼业主之一——上海虹桥经济技术开
发联合发展有限公司的全资分公司，是虹桥开发区的首家专业物业管理公司，有着数十年涉
外办公楼物业管理和租赁工作的经验…具有一批资深的中、高级管理人才和技术力量。
选定物业管理公司后，随即由业主委员会与物业公司共同讨论拟订东方国际大厦委托管理合
同，并就双方的权利、义务作了明确的界定。1996年7月正式签订委托管理合同（合同期限为
一年，届时可以续签，也可以解除合同），1996年8月1日上海虹开发物业经营管理公司正式
实施对东方国际大厦的物业管理。
上海虹开发物业经营管理公司接管东方国际大厦后，果然不负众望，由公司管理的东方国际
大厦，第一年即通过区房管局物业管理达标，第二年，即获得上海市房地局、上海市物业管
理协会颁发的上海市物业管理优秀大厦的荣誉证书。大厦业主委员会在1997年底又与虹开发
物业管理公司续签了一年合同。目前大厦客户入驻率达96％以上，业主用于租赁部分面积的
出租率达95％，整个大厦运作正常，业主与物业管理公司关系融洽，业主委员会自治管理与
物业管理公司的专业管理相辅相成。业主方和物业公司相互制约、相互配合，建立了一种平
等的、互相尊重的民事关系。
对以上东方国际大厦委托管理的实例，我们不妨稍作点评：
此种模式类似于物业管理招标管理的邀请招标，是一种有限竞争性招标，虽然它还不是完全
意义上的市场经济模式，但它却是物业管理市场经济的雏形，是在从自我管理到委托管理的
道路上迈出了一大步！
因为，其一：该物业公司受托管理东方国际大厦是通过履行合同、契约的形式，建立了双方
平等的民事关系，由过去的终身制变为由业主选择，在合同规定期限的聘用制。业主方是发
包方和委托方，物业管理公司则是受托方。
其二，物业管理公司受托管理东方国际大厦，捧的是泥饭碗，不是铁饭碗，如果物业管理公
司不认真履行合同、降低服务水准，业务方完全可以“解聘”，这无形中使物业公司具有一
种危机感和优患意识，处于市场竞争的压力之下，有利于物业公司把压力转化成动力，不断
提高物业管理水平。而社会主义市场经济的特征之一，就是“竞争”，此种模式孕育着市场
经济的成分。
其三，初步实现所有权与管理权的分离。东方国际大厦的产权是属于四个大业主。业主委员
会是代表产权人行�
