地产从业15年,买房自住与投资收租的选-第1部分

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作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…01　18：50
�敚斎胄�15年。见证过2次狂涨的楼市和6年的低迷的市道；近日多有老友谘询；该否买楼？还会涨么？怎样选楼？初次买楼该买什么楼？投资收租的又该如何择楼？为此特上来冒泡。意见供参考
　　　　　1　。　　首次置业忌贪大求贵；月供不超过总收入30％为宜；免降低生活质素。选楼主要选己成熟小区；最佳为己装修过的房。翻新也便宜；
　　2。看新楼值否标价；看同区的前期现在市埸价作比较；除非户型设施极大变化。否则同区同环境贵10％以内可接受；超过就有炒作成份；别上当。
　　3。买楼收租不重楼层。重点关心户型出租率。回报率。低于年5％的收益则该房子不值得买。且不要买期房。新房作收租。原因是你可能供了一年楼还未有租收。新房还要花钱装修。且新房落成小区成熟商业配套少则一年。多则三五年。租价不高收益低。。。。。
　　4。现在己是楼市峰顶，明年楼市将会调整，过快的升幅必然会回调，注意别冲动，以免高位被套，一般若100万房价的房子，年租金在4。5万…5。5万之间，楼价就比较稳，现在很多城市租售比连4％都达不到，楼市必然会调整，入行15年，楼市几次调整，最后都在5％左右时，楼价才比较平稳，这个规律大家可参考，可以称为购房五点规律，下回再讲赚到钱买长住大屋选屋秘笈
　　


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…04　22：37
　　因这两日出差，有上网看，回复不了．
　　　　来晚了抱歉，现写好请猫猫打字上来．顺便谢网中，一柱兄等．
　　１．冬夜声音问买长住大屋，我的建议是首先了解你所在城市常年的风向，尽量选在城市上风口，原因很简单，城市多则几十万、少则几万辆汽车，废气吹向下风口处，空气的清洁度自然比上风口差，对身体自然无益。且看项目上风口3公里范围内是否大型的水泥，造纸及化工厂。另外既然打算长住，当然挑环境中有山或有水，原因是有山则树多氧气好，负离子多，有水有利于沉淀空气中的浮尘。另外，在目前政策偏向压抑房价的时候就是应该买小卖大的时机，08奥运后，楼市平缓些时，再考虑市场上房屋增多，供需关系会发生变化。
　　２．复夜黑人冷心兄，如何与中介ＰＫ杀价买房，本人兼大型销售总公司副总，在楼市上升时，买家处弱势没有太多讲价还价条件，了解清楚目标房屋周边的价格对比后，定出一个心理价位，比如50万全包价；从45万开始坚持；最后达到目标价就成交；超出就不要；记住；有现金在手面不会没房子买；就像我们在街上看到流动小贩卖水果；果靓想买又怕他称不准；干脆讲多少钱一个成交。


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…04　23：00
　　3。复高闽；月拿2000；买5000元/平大套除非你有人补贴；否则不应一步到位；30年贷款太长；有否考虑到成家养儿或有意外的花费；这样购房；风险大些。
　　4。复薄荷淡淡；世界上没有只升不跌的市场；广州天河93年卖8000元/平的楼到96年跌到4000元/平。这种情况下；急升中不买；只租；待价格稳定慢慢挑。本人在业内很清楚；十七大以后；开发商比买家急；我公司国庆推一楼盘1000多套；老板原定卖一万/平；逼于现实；8000元/平就抛了；真的不要急。另外自建房是无法行的通的；我给一个地级市的自建房做过顾问；原因在除了政府不大会支持；还因众人意见多无法完成；比如同样付一样的钱；4楼与24楼如何分配；还有；未经批准集资；可能会触犯刑法；过程很复杂。


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…04　23：07
　　5。复帅哥ZY；我所在的城市；二手房回报率在8％左右；现在涨价了；亦有5％左右；回报率太低；说明市场供求基本平衡；楼价上不去了；（除了造势拉高）。
　　6。复jacyma，上海的情况，我公司亦有资料，买家若是投资，二手房不重要，回报率是首位，因为又不是你自己住。看看搜房网上海站数据就可以了。


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…04　23：15
　　7。复读史的猪，除非你想搬去这大点的城市或者确定了解出租率很高，否则你买这房子使用的话，时间成本划不来的。
　　8。复jwdlh8821，你的做法是对的，住宅有价铺无价，但又实力才能做到你这样呀。
　　


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…04　23：29
　　　9。复alan_zhang，2。1万/平卢湾附近算合适，认为一直涨是各人理解，若60％贷款再买一套，还是那句话，租金够不够供楼？自己贴钱买新屋给别人住？才不干这事，要买，最好买在写字楼附近的小户型公寓，出租率，回报率最高。
　　10。复webntw，深圳离我很近，一个上市地产集团副总裁是我同学，我复述他的一句话，深圳的买家烧坏脑了，你思考吧。万一通缩，房产首当其冲，记得香港85000推出，几十万人负资产么？才过了几年呀；在深圳除非自住或正在收租，绝不买贵楼。


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…04　23：47
　　11。复gdkelvin，还是根据上述原则，买价低出租率高的房收租，绝不买新屋收租。买车太亏了些。
　　12。复flougx，房子15万，一年7200元租金，还是可以的，算不上太超值。
　　13。复张天雅，收入的控制在于让自己　别太辛苦供楼，用心去跑房源是有的。否则二手中介得关门，我有老友专收购房改房收租，成熟小区，有装修，便宜俱全，只是大楼外观旧了些，又不是自己住，怎会没有这些楼？
　　　　　普通收益为何要5％，否则不如买国债，买新屋贴钱租给别人这种事，行家没一个会干。
　　　　　对天涯评价客观些，若您有专业见解，不妨讲讲大家讨论。


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…05　10：58
　　南宁的情况有所不同；开发区內的厂以后会搬；若合适可先买一套；我有朋友在此地开发。。。


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…05　12：20
　　既然买了还是住人好；否则上下水管易有故障。明年才交楼不急。收了楼看看情况。价格合适还是抛了。挨那贵利息干啥


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…05　12：47
　　我若是你先租着。一是找房改房。月供不超1500。就去买。当存钱


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…05　15：18
　　其实我讲了这些；只告知朋友们不管涨或跌；只要进入地产市道这些都是基本原则；房改房是2000年前全国实物分房的房子；各单位分的基本都在市区；待遇好的部门。如通信。电力。能源等单位很多人另买房。这些宿舍是可以上市的。去问一下；地产价格是否合理与租值有关；租值低意味楼价不合理；你若去追高风险太大了；另外7％的利息不低了；以后再涨息每年替银行打工；值么？投资股市也不包赚；是稳健投资就应计好租值；价格分析没用的；我主持一个盘开发；市埸7000以上；成本是多少？只因人人追涨；原定卖6000也只能跟风涨了


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…06　14：40
　　广州楼价站得住是天河。容易租出。荔湾老城区。做商铺可以。屋没太大空间。没环境可言｛老城区｝。其他几位朋友的问题；你认真按我讲的去计一下就明白是否应买了。其实我的核心思想是量入为出。先小后大。逢高不追；专挑收益高的楼买｛不论新旧。楼层｝；稳健投资。这样无论涨跌市都少有损失；只要有地方住；楼价不合理坚决不买。


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…06　16：11
　　刚才有位朋友讲到想入行；我有空将对某学院应届毕业生做的演讲。。就业心态与职业规划。。。。。。。入行5年成为总监级以上高层的方法传上来。供各位参考


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…06　17：01
　　我的本职是开发。兼职代理。物管。专长是资本运营。营销


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…07　14：46
　　广州有亚运。楼价相对能挺些。其他地方看本地有否重大利好消息；没有的话就按讲过的原则评估；再参考自己情况决定；目前是卖方急；


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…07　15：42
　　顶一下


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…07　17：15
　　其实说了那么多；楼市己在高位了；不合收益不买；另策划人要知识面广。多进修。做甲方要知关联知识；今天我另发了一帖；去看看吧


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…07　17：20
　　结婚留些钱。别太急绷。经济压力大吵架多不好。没有只涨不跌的市场


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…08　11：09
　　佛山东方商城附近调研过。佛山与广州的联系今后会加強。若价钱合理；不太紧手可以去买。另外开发商急在于贷款紧了。利息高了。地价不能缓。二手征税。土地增值稅追征。多数开发商日子不好过了。除了套现中小公司能如何？上市公司除外；所以不急；十月后的市埸巳很明显；
　　


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…08　12：20
　　我有朋友在成都高新区做项目。成都追税很卖力；开发商实力小；春节前看吧；这价不可能像上半年这样涨了


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…09　14：05
　　　年轻不必一步到位。买些单位房实在；住几年钱多了再慢慢挑长住大屋；单位房收租用。另外北京很大；要考虑房子与工作地点距离；不能光看楼价；毕竞每日上下班时间。费用会增多　　　


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…09　14：34
　　还是那句话。我明年底前不会买。


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…12　15：19
　　各位朋友；不同地区的房屋基本情况可以上搜房网地区站去了解一下；到具体到某个楼盘时。进入业主论坛去看看现在业主的评价；多方了解谨慎决定。祝各位幸运


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…14　12：32
　　我不是经济学家。所讲的可能较现在情况多些；就人民币升值问题应是肯定的了；90年代初我在HK做外汇交易员时；记得人民币与美元是5。5：1。现在这数值还远呢。对房产业影响主要不在这件事；地价上涨才是主因。若温和通涨理论上房价应涨；但现实是这两年的涨幅过猛了；似乎透支了未来两年的价值；从市埸现实看是有回调的可能。国內经济未来几年看好；但房产降不下去有成本的因素；租金我处的城市在向下走。所以是否投资看回报率。不论经济如何发展。用自有资金投资。有固定租收总是好事；若靠贷款投资；就有赌的意味了。市埸投资渠道在增加。在楼市前景不明朗时；没算好帐就不要入市。另外。地产业是不会守几年的｛行业规律｝。若真的楼市大降；捡些便宜房是可以的。一家之言；供参考


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…15　16：21
　　出差刚回，复几位朋友。
　　
　　1。 买大房一般是长住要考虑全家出入方便，价平但交通费贵划不来，一般可找找市区二手大房来买，不一定等到明年底，明年春节前后应会有些楼挺不住便宜些放，按照以前讲过的方式核算一下就可以定买不买。
　　2。 广州这位朋友，无房产证的没必要再下本钱去装修，商品房若价合适可以放掉，持币在手或买国债收息，明年看机会有合理价格的屋再买大的，广州有亚运，楼价可能会挺得住些，但全国的形势，地产受的压力大，中小公司顶不住会放便宜楼出来，大公司一般少割肉，5岁女过两年要上学，可以考虑备些钱入个好学校。
　　3。 重庆我2000年去的时候江边楼才3000多，七年升三倍有些太快了，重庆的经济会慢慢向好，你还是了解一下1。2万的房回报有多少再决定。
　　至少比银行利息高些，去年的二手楼市就是，现在回报太低，股市大上大落，买国债放几个月看看妥些，另外经济学家有很好的，

作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…15　16：26
　　5。乌鲁木齐的朋友也是算一下收益率。有年5％以上可以买一两间小的收租；记住；小房永远不愁租的


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…16　11：48
　　zhfhq。冬夜声音。回了呀。我的意思是大屋是长住的；不要买太远离自己工作及生活圈；否则买平用贵；每天也浪费很多时间；95年我在广州番禺丽江花园买过房；才10多公里离市中心；结果每个月过桥费油费多了1000多。且常堵车。最后亏了10万把它卖了；现在有房的若收租效益不高；我意见趁高放掉；迟了到买家迟疑就烦了。多去留意楼市信息。市埸风向己经很不妙。。祝各位好运是希望大家高出低买。出的可放了。买的看春节前形势吧


作者：潇洒的晚风　日期：2007…11…16　11：51
　　　　也就是说。现阶段｛半年內｝持币在手好些。我在上海工作过几年。松江太远了


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