曹仁超文集-第51部分
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九十年代日本进入非工业化，以2004年为例，约有七万三千人搬到东京居住，即人口继续向市区移动，因为市区有更多工作机会及可享受城市生活。上述情况日本由1994年开始，过去因市区楼价太贵，人口外移郊区；1994年起随着市区楼价回落，人口重新由郊区向市区移动，到1996年起出现净流入（即流入市区人口较流出多）；2004年净流入人口达七万三千人。
2005年日本人口一亿二千八百万，2006年起汇入负增长（死亡人数较出生者多），2020年人口将降至一亿二千四百万，2050年只有一亿人。2000年六十五岁以上嘅日本人口已占17。4％、2020年占27。8％ 、2050年占35。7％。日本正步向老人国，亦系人口由郊区回流市区嘅理由（老人家住喺市区比较方便）。
香港非工业化1980年已开始，相信早已完成。随着楼价上升嘅压力，人口向郊区移动，刺激郊区楼价上升。1997年8月起香港楼价回落，相信到2002年（即五年后）喺日本出现嘅情况响香港重现，即因为市区楼价回落，住郊区嘅人重返市区，形成2003年起市区楼价平均升幅60％以上（指中价住宅楼）但郊区楼价平均升幅只有30％。香港一样面对人口由郊区回流市区嘅问题，系过去四年郊区楼价升幅较细嘅理由，符合Spillover（溢出）原理：涨价由市中心开始，然后向外扩散；跌价由郊区开始，渐渐影响市中心。至于深圳及上海楼价，好快亦面对非工业化问题。随着国内制造业向中部及西部地区转移，制造业所提供嘅就业机会减少，令人口涌向市区，形成市区与郊区楼价差距拉阔。例如港岛半山区住宅楼动辄过一万元一尺，而天水围住宅楼只系一千七百元，一尺港岛半山住宅楼可换六尺天水围住宅楼。上海浦西住宅楼每尺售价五千元，浦东住宅楼每尺售价一千二百元，如以香港标准，浦西住宅楼仍有上升空间，即上海区内豪宅仍然看涨（或浦东郊区楼价睇跌）。深圳则分特区，内与特区外，特区内住宅楼价仍看升，特区外住宅楼价相信已差唔多。咁即系话，楼价两极化应将喺国内大城市出现。
楼价跌令郊区人口回流市区
参考日本情况，再分析本港楼市，有如下结论：一、本港豪宅发展下一步将倾向微型化，以符合二人家庭需求，即七百五十至一千尺嘅豪宅进入吃香期。二、人口向市区回流，太古城等中价楼同天水围等下价楼差距进一步拉阔。继2003年超级豪宅同普通住宅楼价差距拉阔后，下一步发展系市区嗰D七百五十尺或以上嘅中价楼同郊区中下价楼差距拉阔。过去五年香港楼价系富者愈富，未来五年发展系贫者愈贫。香港社会结构继出现20/80后，下一步出现20/60/20，即有20％人口经济情况愈来愈差而陷入贫穷，低收入家庭正由香港内移到深圳，形成香港低价楼需求进一步下降。
上述只代表我老曹个人睇法，真实情况系点？有待时间证明。不过我老曹担心二百万元或以下住宅投资价值唔大。
上华控股（371）、新怡环球（1094）、联泰控股（311）、北京控股（392）、丰辨多媒体（764）停牌。
奥普集团控股（477）、银河娱乐（027）、金鹰商贸集团（3308）、白花油（239）、时捷（1184）、爪哇控股（251）、北京北辰（588）、莹辉集团（1163）、中建科技（261）、中建电讯（138）、中国稀土（769）、东风集团（489）安宁控股（128）、海升果汁（359）、亨达国际（111）、亨亚（428）、合丰集团（2320 ）、合富辉煌（733）、华凌集团（382）、交大科技（300）、侨威集团（1201）、联华超市（980）、自然美（151）、骏新集团（091）、软库发展（648）、创科实业（689）、天津港发展（3382） 4月18日；中国粮油控股（606）、大同集团（544）、广益国际（530）、合兴集团（047）、泽新游乐（703）、利星行（238）、庆铃汽车（1122）、和赞国际（039）、正兴（692）、中国粮油国际（506）、高力集团（1118）、新奥燃气（2688）19日；广东科龙（921）、上海实业（363）、招商局中国基金（133）、绿色能源科技（979）、东方娱乐（009）20日公布业绩。
曹仁超
PDF原文：
原序号：69序号：
19
标题：
港人在沪唔认穷唔得
来源：
信报
发布日期：
2007…04…10
全文：
4月9日，周一。欧罗升至1。3379美元，日圆却跌至119。5兑1美元，下跌3。6％。日圆大弱势，令日经平均指数大升1。5％；欧罗大强势则担心年底前令欧洲经济步入放缓期。展望周二恒生指数相信亦大升。
今天香港仍系假期，但沪深三百指数则连升六个交易天，并首次升破3000点，最高见3043。06，收市3038。17。中央政府近年一直鼓励国内消费，以便减少对出口嘅依赖。去年全国零售业上升14％，达七千七百亿美元，估计2020年可能再升两倍，到二万六千亿美元（二十万亿元人民币）；瑞信估计，2015年中国将成为全球第二大消费市场（占全球总消费额14％）。今天五粮液股价升9。8％、男性服饰雅戈尔涨5。9％、泸州老窖涨4。9％……。近日内地零售股大涨，因去年中国消费零售总额为1997年以来最大涨幅，估计今年增长率更高。中国商会联合会估计去年消费品零售总额达七万六千四百一十亿元，较2005年上升13。7％，扣除价格因素上升12。6％；估计今年再增一万亿元人民币，上升14。5％，达八万七千亿元人民币。中国开始进入消费热，但贫富两极化严重，既有六百元一份西餐，亦有三元一碗兰州拉面。
得个讲字 西九变死狗
1997年8月打后，恒生指数进入大波动期，过去十年波幅之大，可以话一唔留心可以倾家荡产。例如1997…98年暴跌，1998年下半年至2000年3月狂升，2000年4月至2003年4月再暴跌，2003年4月至今又再狂升……。过去十年买入后持有再唔系良好策略，但timing又有边个玩得好？一般人都晌最不应出货时出货、最不应入货时入货。上述情况喺美股1966至82年曾出现过，为期十六年，之后才进入另一大牛市，港股后市会点样？
香港与上海距离一千多里，但人们习惯将两个城市比较。十年前1997年7月1日香港主权回归后，港人威风八面，香港作为中国全国最繁荣城市当之无愧；十年后今天，以人民收入计，香港算系中国最繁荣嘅城市，但对于未来，港人已唔太肯定；反之，上海今天却吐气扬眉。过去十五个月沪深三百指数升幅超过150％，过去十五年上海实行城市重建计划，令上海以新面貌出现，全市高楼大厦林立，陆家嘴金融区甚至较香港中环更宏伟！机场浦东磁浮火车早已通车，上海到杭州嘅〃子弹火车〃亦通车嘞，下一步上海到北京嘅磁浮火车亦已计划兴建，整个上海正在大兴土木；反观香港过去十年建筑业不景气，建筑师早已回国或去咗澳门搵食，建筑业工人约一半被迫转业或提早退休，因为居屋已停建，公屋除重建外亦无新项目，金钟地王连则都未划好，邮轮码头至今得个讲字，〃西九〃早已变成〃死狗〃，港珠澳大桥依家连澳门政府亦唔想倾矣（讲咗十年仍原地踏步）。过去十年内香港除咗加添咗迪士尼主题公园及昂坪缆车外，真系唔知做过乜？反观上海真系十年人事几番新，唔好话离开咗十年者唔认得，我老曹一年未返上海，今年返去，感觉都大不同！咁样落去，不出十五年，上海将超过香港，成为全国最繁荣都市，但港人似乎仍然冇乜危机感。
股市真盲侠〃心水清〃
我老曹趁几天假期，返去上海睇睇，呢次系坐上海航空公司班机，已做到准时起飞、准时降落，值得一赞（过去我老曹坐东方航空班机，可能竞争压力细，当年只有港龙同佢争生意，班机误点家常便饭，令人讨厌）。呢次上海航空准时起飞，已令我老曹对家乡上海增添一分好感；加上近年上海地铁网络发展良好，由机场可坐磁浮火车到浦东，接驳地铁到浦西；呢次住响波特曼丽斯酒店，服务水准一流，已同香港五星级酒店冇乜分别，感觉非常好。至于出外消费，提供嘅的士服务亦很好。去年我老曹因经常坐唔到的士而烦恼，今年情况已有改变；即使周日去教堂做复活节礼拜，宗教开放程度已同香港有分别。上周四晚上同朋友去做盲人脚底按摩，三个盲人听我地讲广东话，便以为我地唔识上海话，佢地边做边互相交流投资股票心得。该老板已一再阻止（因影响服务质素），但三个盲人愈倾愈高兴，认为你地D开眼者都唔及佢地〃心水清〃而沾沾自喜，呢回真系〃盲目投资〃……。从前我老曹曾笑散户听消息乱炒而叫佢地做〃盲侠〃，呢次返上海见到真〃盲侠〃。反而经济系教授上电视叫人理性投资，被别人取笑，认为理论太多者唔识炒股票（例如话牛顿炒股票亦蚀大本）。1973年首季我老曹同森池兄早已领教过〃盲拳打死老师傅〃，因此今年内地A股虽然已进入非理性亢奋，亦但千万不可估顶，当群众盲目之时，唔好话P/E三十六倍，1973年香港股市曾经见过九十倍P/E又如何？股票75％时间系理性分析赢，25％系非理性投资者赢。我老曹入行三十八年，未见过经济系教授因炒股票而发大财，理由系佢地懂得太多；我老曹更加未见过会计师炒股票发大财，道理亦一样，因为佢地太识计数。内地A股后市系点？今年1月2日至今，沪深三百指数已上升50％，上述升幅肯定不能持久（非理性亢奋短则三个月，长则九个月，即今年第二季见顶机会甚大）。今天眼见盲人都炒股票时，我老曹有D担心佢地辛辛苦苦赚返嚟嘅蚊年迟早喺股票市场蚀晒。但今天中国人〃有钱要烧〃，周日去连不知所谓嘅现代画（画家既唔出名，所画嘅画亦莫名其妙）亦可叫价十万八万一幅，我老曹只有咋舌。今时今日，上海真系富贵逼人来，香港人响上海，想唔认穷都唔得。
请你洗脚视你为兄弟
顺便喺度介绍一下上海人嘅〃洗脚文化〃。洗脚同脚底按摩喺上海人眼中，除咗系一种享受外，亦系人际关系嘅一种。初相识嘅朋友只局限于握握手（代表我对你有威胁），时间耐D者，大家可以一起去喝酒（代表我俩可相互信任），有同捞同煲咁解；最后才系一起洗脚（代表大家可以毫无芥蒂地亮出自己双脚一起洗，咱们已系兄弟无所不谈）。一般情况下，上海人双脚除咗父母兄弟与妻儿外，好少喺陌生人前露脚，大家可以一起去洗脚，代表关系已有如亲兄弟。上海人邀请别人去洗脚，代表大家关系较握手、饮酒以外更高嘅互相信任。当然，最高层次系邀请别人一起去澡堂洗澡（代表大家可以交心）。如上海人请你去洗脚，代表想同你做兄弟。香港人返上海如有心同上海人做兄弟便不应答应，以免误会就唔好啦。
期指推出前股市例涨
今天中信证券宣布今年首季盈利超过十二亿元人民币，其中二级市场总成交量已接近去年全年水平；今年首季获利十二亿二千五百万元（去年首季九千四百二十六万九千七百万元），上升接近十三倍。今年首季沪深两地股市成交共八万六千三百亿元人民币，佣金收入超过一百七十三亿元（去年全年成交九万亿多DD）。《华尔街日报》认为，尽管中国投资者热情仍高涨，但海外资金开始对中国股市〃敬而远之〃；加上4月16日起人行将存款准备金再上调0。5％，已系今年以来第三次上调。另一方面，4月15日期货交易管理条例实施，根据过去经验，响期指推出前股市例涨，但涨后下跌机会好大。例如1982年标普五百期指上市，美国股市年底下跌15％；1986年恒指期货上市，1987年10月香港出现股灾；1988年日经二二五期指上市，1989年12月日本股市见顶回落；内地期指4月底上市，会否一如各国股市一样，出现先升后跌局面？期指慨问题已令沪深三百指数连续七个月上升，而且愈升愈快。市场估计，期指推出后，市场将出现反方向。
道富策略师Michael O'sullivan话，自今年1月起已在出售海外上市嘅中国公司股票。尽管内地A股不断走高，佢地出售海外上市嘅中国公司股票策略不变，此乃MSCI中国指数今年第一季下跌2。3％，但MSCI中国A股指数则上升36％嘅理由。
TX Investment Consulting首席执行长林美柏认为，国外投资者喺海外沽售中国公司股票，对国内A股唔会产生好大影响，并认为国内投资者更了解本地市场。
博时资产管理副总裁李全认为，中国相当部分嘅人口正进入三十到四十五岁呢段收入黄金期，依家只有30％家庭投资股票或基金（去年第四季19％），因佢地不能投资国外股票，只有高价吸纳A股。
上海房地产再掀调查风暴
摩根大通中国证券市场部董事总经理李晶话，内地A股估值水平唔低，但海外投资者仍青睐中国股市，QFII投资者对A股兴趣浓厚。理由系上市公司之间并购及重组以及海外企业收购内地企业，造就新嘅投资机会。过去五、六年中国人力成本每年上升10％至15％，但生产力却上升20％以上，包括机械化水平提高、教育水平提高、基建设施加速等因素。问及点解A股创新高，但香港H股至
