我养霸总们那些年-第54部分
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不然再买个电梯房，找那种小区环境优雅有地下车库的，将来离着好学校也不远，上下学接送方便。
至于房子的价格么，这会儿全帝都最贵的房子也不过三四万每平米，机场那边别墅区有贵点的别墅，可惜离着城里的好中学和未来目标大学太远，接送不方便，顶多是找个环境好的买了先放着，将来周末去住住算度假了。
童彤又认真合计了一下，环帝都XX城的项目，更适合钱少的人投资，如今他账上十八亿闲置资金，要投资房地产，出了帝都买地自己干项目都够。
于是童彤给悦彤资本那两位职业经理人布置了2008年度的重点工作目标，一个还是以科技公司项目投资为主，另一人是将重心先从海外分出一点，找找国内的房地产项目。只投钱，不管事，要投资回报高周转快的。
童彤自有资金则单独分出来，琢磨着不能将鸡蛋放在一个篮子里，买房也需分类。
将来电商的发展势头会很猛烈，严重冲击实体经济，商铺或者综合大商业的升值潜力很有限。住宅就挑将来升值最快不愁卖的学区房买，也要看缘分有人卖才行，新开楼盘不多品质都不好，总价才一二百万太便宜，买好多套将来卖的时候还麻烦。不如再挑点写字楼、酒店、工业园区之类的，现在好点的地段这些物业便宜的也就是三四个亿，稍微拾掇或者改造升级一下，过两年转手就能翻倍。这些已经建设好的项目，比二三四线城市基础设施都在规划中的白地，更靠谱一些。那些纸面上画的好看的项目，未来很容易被政策影响，经济形势拖累而迟迟无法建起来，钱被套住很难离场。
童彤原本想自己花点精力，帝都、沪市和深市，乃至杭城转悠着看看，找目标。忽然想起木逢春这个人来，两年前木逢春街边发卖楼传单的时候，两人还聊过，童彤是蛮欣赏木逢春的能力和品性的。之后听木嫂提过儿子成人高考已经考上，半工半读在学营销专业，也不知道如今混的如何了。若是并不如意，或者工作不算是很开心，他是不是将木逢春弄过来，帮着参谋买点房子啥的，肯定比自己亲力亲为省力。
说来也巧，童彤这一问，木嫂当时没回答，第二天木逢春竟然主动登门拜访来了。仍然是一身西装革履，虽然比当年发传单的时候穿的档次高一些，不过也并非名牌。手上拿了礼物，却是从商场里买的老字号的品牌点心，老少皆宜谁都能吃，哪怕人家看不上，放在民宿的饭厅里自然也不会浪费。
其实老字号的点心并不贵，胜在一片心意和巧思。木逢春的母亲在何家当保姆已经几年了，他多少是知道何连天父子的身家，人可不差钱，而木逢春目前的收入水平有限，没必要瞎得瑟。送礼是礼数表达心意，正好木逢春也有事请教，怎能空手而来。
这天是工作日，何小路在学校上课，木嫂子外出采购恰好没在四合院里。童彤也没想到上班时间木逢春就拎着礼物来了。
童彤将人请入正堂，收了礼物，沏茶落座。
木逢春也不兜圈子，先是代替母亲感谢东家照顾，而后就问起：“何总，我常听母亲提您对房地产的事情也很了解，我这里有些疑难想请教，不知您是否愿意指点一二。”
童彤不可能一上来就问木逢春工作的事，万一人家发展的一帆风顺，他阻了人家前程多不好呢，既然木逢春是有求而来，他姑且先听听：“你说说看，房地产的事我也是门外汉。”
“我现在一家地产公司营销策划部，刚入职没多久，整个部门里就我经验少学历低。好不容易争取到了一个机会，跟着经理参与在北四环那边新项目营销策划的事情。地块已经拿到了，设计部那边让营销部提定位意见。领导将活都摊派开来，我也想借机表现一下。”木逢春认真叙述道，“可我毕竟不是帝都本地人，说实话肯定还不如我母亲接触过的有钱人多，未来我们那个项目卖给谁，我有了初步想法，却不知道是不是真的可行。才来问问您，若是按照我描述的那么去定位，您看看会否有销路。”
童彤正好要买房子，奥运片区那边也是考虑范围，不免来了兴致，问道：“你们那项目不保密吧，你有没有带啥材料电子版的，我这里有电脑，你深入说说。”
若是还在拿地阶段，项目信息肯定不便外传。现在地块已经收入囊中，在策划阶段市调的时候也都散出去了一波消息，当然不怕给何总看。
木逢春有备而来，拿出U盘接入这边的电脑，打开文件夹却并不是零散的材料，而是认真整理汇总，充分准备的营销策划案PPT汇报文件。不仅包括了项目基础信息，还有周边市场及竞品项目调研详细数据。这些市调数据，一看就是花了大量时间精力才能得到的一手数据，相当有价值。
这个木逢春果然有一套，来请教问题之前都已经做好了全面的准备工作。
“这地块离奥运场馆和规划中的森林公园不算远，2~3站地吧。那片区域算是四环外居住氛围相当成熟的地方了，地皮虽然买的贵，但是那地方住宅根本不愁卖。领导让我们每个人都提定位和策划案，其实最关键就是想看看我们觉得那地方能卖多少钱一平米。我也学着自己做了一个，下周就要向领导汇报，我心里实在没底。”
关于地产项目的定位和策划报告，上辈子童彤就见过许多，这辈子帮着段总做项目更专业的咨询机构出的高大上报告也不陌生。不用木逢春讲解，童彤自己已经迅速浏览了一遍。
这份报告基础数据扎实，定位分析条理清晰有理有据，最终导出来的结论也似乎看起来很合理。在周边竞品平均单价6000元左右的情况下，木逢春认为等项目开建拿到预售之后定价在9000元每平米，销售速度和收益都不会差。
不过童彤上辈子恰好知道这个项目，依稀记得开盘售价就将近4万元每平米，正赶上房价大涨那一波，而今木逢春根据手头能拿到的信息分析推导9000元每平米的预期似乎太保守了。可是，那项目2。5的容积率实实在在就是盖高层塔楼的命，又不是别墅区，又不在市中心，四环外而已啊。在帝都二环边上最贵的高层板楼也少见能卖到2万元每平米的，谁又敢太激进的翻倍报价呢？
事实上，当时很少人能预料帝都房价居然在奥运后呼啦啦一下子起来了，何止翻倍的增长。
木逢春见何总一直不说话，忐忑道：“何总，是不是我这PPT做的不成样子，毕竟我第一次独自完成这种推导，要不我再给您简单讲讲思路？”
“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。只是……售价这里似乎有一点不太合理。”
“是不是太高了？一下子比竞品提高2千元，我当时也有点没把握。”木逢春嘀咕了一句。
童彤摇头：“我总感觉房价还会涨，你这个项目现在开始规划设计，起码一年以后才能拿到预售证，再推广入市，前后差不多两年，市场变化莫测。说不定周边早不是那种价了。你的分析数据里，最好能加上近期挂盘的地块信息，看看楼板价。别以为你们买地贵，将来的地只会更贵更稀缺。别家买了更贵的地，产品肯定要售价更高。你们项目先天条件好，不能卖亏了。”
“那您说售价该定多少好呢？”木逢春虚心请教。
童彤伸出三根手指。
木逢春咬牙：“您是说再加三千，卖到一万二？周边可还没有那么贵的高层住宅呢，快赶上别墅的价格了。”
“别墅可不挨着奥运场馆，也暂时不会有地铁和公交那么方便到达。你看周边这个外国语学校附属中学、还有这个帝都知名的国际学校分销，这学校单看在帝都不算太顶尖，可朝阳区里已经算是很好的学校了。你们项目正好在学区范围内，这可以加多点钱，另外就是这个地铁口，徒步500米方便到达。还有四环一下来就是你们项目，去机场和进城开车交通也便利。”
“客户肯为这些再多加三千块么？”
童彤笑了：“我那可不是三千块的意思，是三万。我建议你将目标售价调整为三万块每平米甚至更高，定位向着城市豪宅那种方向吹，找找国外发达国家大公园周边城市高档公寓的案例，补充进来用国际化视野提升一下整体格调。虽然或许容积率过高，规划形态支持不了那所谓高品质的真豪宅，不过地段第一位啊，这地方前途不可估量，总能撑起来高端项目。”
“可是三万每平米，一百平的房子就要三百万元以上，总价天花板……”木逢春一脸不信的样子，贫穷真的很限制想象力。
“在别的城市我不知道，可帝都藏龙卧虎，有钱人多了去了。何况总价三百万并不高，首付一百万，中产咬咬牙都买的起，远没到帝都的天花板呢。”
童彤只是点到即止，没透露太多，2010年之后，三万每平米这个价格，东西城二手房要环境没环境车位永远不够的老破小都比这贵。而四环边奥运场馆森林公园附近，成熟高档居住区，也只是入门上车的价格而已。
第66章 66世事难料
“真的能支撑么？首付一百万呢？帝都真有那么多有钱人？我们项目的体量起码是有1000套房子呢。”木逢春不放心的再次发问。
童彤将PPT拨回项目的区位图； 指着旁边紧邻的一大片居住区耐心解释道：“这个小区你调研过么？我记得是亚运会的时候新建的高层住宅； 91年前后入住的。”
木逢春茫然点点头：“这个小区建成年代太早； 又不是新建的商品房，没在本次竞品的重点研究范围内。”
“我有个朋友住这片，这里除了部分回迁房属于经适房范畴不方便交易以外，其余大量的楼都是央企各部以及国有大银行的福利分房。前几年，听说这些房子都让员工成本价内购了； 买一套也就是三五万块钱，再交几百块土地出让金办个上市的手续； 就能变成正规商品房买卖交易。房屋建筑质量相当好，高层带电梯户户朝南，楼间距特别大无遮挡； 小区内的环境也不比新建的商品房差。”
童彤说的这个朋友，是上辈子的同学，帝都本市人，父亲是大国企的职工； 亚运会的时候分了两居室在这个小区； 00年前后单位要求员工出成本价将房子买到个人名下。据说他家是花了三万多买了一套小两居60平米； 2010年初转手100多万卖给租户了。
“现在周边商品房卖多少钱呢？你报告里写的是均价6000元； 那些小区有这个小区地段好么？这个小区的建筑密度很低； 还有大花园，公交车四通八达； 与国际会议中心和大商厦就隔着一条马路； 走路去奥运场馆比你们的项目更近一站地。最关键； 这小区附近的写字楼里入住的都是世界五百强企业和大国企。最近这几年去国企工作的可再没有福利分房的好事了。听说小区里的租金很高，近期二手房也有成交，两居室每套五六十万总有的。而且这小区体量不小，三四千户人家，租售都是供不应求。”
木逢春有一丝了悟：“您是说，这个小区里的业主，也可能成为我们项目的目标客户，而且他们具备一定的购买能力对么？您这样一提，我想起来周边还有几个同样的大社区呢。原本我觉得他们现在居住条件已经不错了，应该不会再买新房子了。”
“90年代距今将近二十年，听专业人士说我国第一批高层住宅户型设计不太合理，面积也小，建设质量再好，居住品质也很有限。你们现在的项目，从规划设计到建造工艺、设备设施都比那会儿强了太多。挣钱多了，谁不想进一步改善一下生活条件呢？这些改善型的客户，可以卖了手头的小户型居所，用这钱付首付，往后用工资和公积金还款。而这个片区内不愁人接盘买这些相对低总价的小户型二手房，他们刚来帝都工作，买不起更好的，总要先有个落脚点过度。帝都不断吸纳外来人口，你是不是也想过再攒几年钱，在帝都买房扎根呢？”
木逢春做地产这一行，每天都是和房价打交道，当然是想早点买房，没不起大的买个小一点的，贷款买也总比租房子将租金扔给房东自己啥也落不着划算。国家虽然一再调控，房价上涨趋势却没有明显的背离，只是涨多涨少的问题，按照目前观察的情况，晚买一年就要多花不少冤枉钱。
“还有一点，如果你们的项目一手房价格高了，二手房的价格也会跟着水涨船高。今年买老小区的一套房可能五六十万，等你们项目开盘了售价一拉，老小区现房本来就供不应求，二手房的价格翻倍都不为过。”童彤没有一味的灌输，而是启发式的谈自己的感悟，讲到这里就不再继续了，关于怎么把房价炒高这事毕竟与大国策有悖，童彤可不想将正直青年引入歧途。
木逢春从穷乡僻壤而来，营销专业尚未毕业，地产圈子里混迹的时间还不够久，没有那么复杂的念头，光是听何总讲到的这些，足够他好好消化体会了。他忙不迭谢了又谢，而后表示：“幸好早来向您请教，还有几天时间，我抓紧再去您提的小区调研一下。如果能拿到更多支持数据，我想我会将项目的预期售价以及推理过程都完善的更合理。总之太感谢您的指点。”
童彤客气几句并没多留，甚至都没有再提挖木逢春来身边帮忙的念头。这小伙子看起来很喜欢目前的工作，最起码他自己懂得争取机会，也颇有一些天赋。第一次做这种营销策划和定位的分析报告就已经井井有条，考虑的很全面了，除了勤奋还需要悟性，说不定假以时日，人家不用依靠谁的帮助就风光发达了。
地产圈子里做销售的，抓住这黄金十年的机遇，月销百亿不是梦，卖一套房子提成十来万，运气好的快销盘，三五十个亿的货值三五天清盘，一个销售一天卖个十来套房子光提成就上百万，那都不是事。
童彤以前认识个做地产销售的朋友，风光的时候每次去售楼处都开着自己的奔驰，拉着好几台□□打印机和点钞机�
