时代狂流-第25部分
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来过一次，已经熟门熟路，王流带着王志新和杨凯，径直找到办公室：“曹科长，让你久等了，您要是忙完了的话，咱们这就出发？”
“走吧。”曹国华很干脆，直接起身，跟着他们出了门。
一路来到大门外，杨凯很有眼色的快步跑到车前，打开车门热情道：“曹科长，您请。”
姿态放得很低，一副狗腿相。
曹国华扫了眼车，又看了眼王流，眼底闪过一抹诧异，似感慨又像调侃道：“王总实力不俗啊。”
“一点门面，不值一提，不值一提，曹科长您请上车。”王流谦虚的笑笑，装逼什么的大家心照不宣就好，说出来就没意思了。
“刚到市里，情况还不太熟，听说雅乐轩还不错，要不咱们就去那里怎么样？或者曹科长有什么好去处推荐，我们都听您的。”
国内的情况懂得都懂，想谈事情，酒店、会所、夜总会向来都是主战场，前世混过半辈子，王流自然不陌生，已经特意打听过，雅乐轩就是其中一家，高档综合会所，桑拿、洗浴、餐饮、唱歌都有，项目不少，口碑也不错。
曹国华淡淡一笑，显然对雅乐轩不陌生，满意道：“客随主便，我听王总安排。”
“那就雅乐轩了。”王流笑着定了下来。
要了间包厢，请曹国华点了菜、要了酒，几杯下肚，简单寒暄几句暖了暖场后，王流直接道明来意：
“曹科长，有什么话我就直说了，今天请您来，一是跟您认识一下，二也是有件事想请您帮忙。
您也知道，我们公司是干房地产的，想开发首先得有地才行，眼下刚到市里来发展，手里还没项目，您看咱们局里有没有地能给我们批一块？”
实权部门任职，迎来送往太多人，王流什么目的，曹国华早就清楚，没有太过惊讶，抽了口烟，眯着眼略作沉思后道：
“王总直爽，那我也不藏着掖着了，实话跟你说吧，王总如果早几个月过来找我，局里确实有地，而且只要王总你能看上，我就能作主，直接批给你。”
语气很豪爽，但是话音一转，曹国华又叹口气道：“但是现在的情况，王总既然干房地产，肯定也知道，政策变了，现在地很抢手，市里大大小小的公司都在盯着，项目确实很稀缺啊。”
情况王流自然知道，分房取消，房贷出台，干房地产的只要不傻，基本都能看得出来，房地产要起飞了。
市里不比县里，市场大，竞争也大，僧多粥少，地变得抢手很正常，曹国华说的不算假，至少不是在敷衍他。
“所以才要请曹科长多帮忙啊，来，我再敬您一杯。”王流举杯致意。
曹国华没推辞，举杯碰了下，然后一饮而尽，龇了下嘴，皱眉道：“王总既然开口了，我也不好让你空手而归，眼下局里正好有一个项目，情况我跟你介绍一下，具体要不要做，王总你们自己考虑。”
还真有啊……王流眼睛一亮，赶忙道：“您说，我洗耳恭听。”
曹国华沉吟道：“海昌区有家纺织厂，这些年效益一直不太好，污染还严重，严重影响市容，市里有意拆迁，把地挂牌出让。
面积呢不算小，大约38万平，出让价也不贵，市里只要七百万……”
38万平，只要七百万，那还真不贵啊……王流有点喜上眉梢。
虽说之前在县里，11万平的地，他中标才用了26万出头，核算下来，单价比市里便宜了七八倍都不止。
但是县里跟市里，土地价值本就不一样，市里市场更大，开发价值更高，竞争也更多，贵很正常。
市里房价王流已经了解过，市中心每平两千出头，再往外每平大约一千六到一千八，郊区一千一二，均价一千七左右。
跟全国一千八的均价差不太多，也符合市里的经济水平。
就算不考虑容积率，单以38万平的开发面积计算，乘以1700的均价，这块地的潜在开发价值就超过六千万。
而地价款只要七百万，真的不算贵，很有搞头啊。
王流乐滋滋的想着，可惜还没高兴太久，曹国华就话音一转，一盆凉水浇了下来：
“不过，地之前已经出让给了纺织厂，土地使用权在纺织厂，市里想让他们搬迁，也得跟他们协商，之前已经探过口风，纺织厂的意思是，搬可以，但是得给补偿，搬迁费、误工费、补偿费等等都加一块，要价1500万。
另外，纺织厂外还有处职工宿舍，房子之前已经分给了职工，产权已经出让，纺织厂要搬迁，他们不仅失业，房子也得跟着被拆迁。
工作市里可以帮着解决，但拆迁安置得由开发商负责。”
我就知道，天上没有掉下来的馅饼，要真是这么好的项目，哪轮得到我来干……王流暗自吐槽，皱眉道：“也就是说，拆迁是两个主体，一个是纺织厂，另一个是厂里的职工？”
曹国华点点头：“可以这么说。”
“职工的拆迁安置，具体怎么个安置法？”王流问道。
曹国华平淡道：“两个选择，要么给房，要么给钱，市里初步核算过，费用大概需要1000万。”
怪不得地价这么便宜，原来大头他喵的都在拆迁费上……
“容积率是多少？”
“原则上是不超过18，具体还可以再商量。”
18，也就是说，开发价值翻了18倍，那也还不错了……王流心里稍安。
“不过……”
尼玛，还没说完，还有不过？
王流心头一跳，曹国华还没开口，他就陡然有了种不好的预感。
“纺织厂是在郊区，位置有点偏，周边配套设施匮乏，如果接了这个项目，还得配套兴建一所小学，一所幼儿园，建成之后无偿移交给市里，其它有偿配套，由开发商自行规划。”
果然，还是在郊区，那是有点偏吗？那是太偏了好吧。
还得做配套，又是一笔成本，这还搞个屁。
王流顿时心凉了半截，脸有点黑，由惊喜到失望，落差太大了。
王志新和杨凯也一脸郁闷，还以为是个好项目，没想到却是个烂摊子。
曹国华扫了一眼三人的表情，心里已经门清，也没多说，淡淡道：“我去上个厕所，你们先吃着。”
说完起身出了门。
王流了然，这是在腾出地方，让他们自己商量啊。
第四十九章 不赚钱也得做（求推荐）
“流子，这破项目咱可不能接手啊。”曹国华人刚走，王志新就迫不及待开口了：
“地价加上拆迁费，光拿地成本就3200万了，再加上设计、建安、税费、运营，乱七八糟的费用都加一块，再翻一番都挡不住，这么高的成本，别说赚钱，能不赔就算不错了。”
运作过一个项目，耳濡目染这么久，房地产的运作环节王志新基本都清楚。
杨凯也跟着道：“是啊王哥，成本高就算了，关键还是在郊区，位置太偏，房子就是盖好，也不太好卖啊，风险太大了，咱们最好还是换一个项目吧。”
王流沉吟着没说话，项目不好、成本太高、风险太大这些他当然知道。
用一个简单粗暴的估算公式来计算，房价至少得是楼面价的25倍才能收回成本。
什么是楼面价？
就是单位建筑面积分摊到的土地价格，即：拿地价格÷最大建筑面积。
现在拿地价格是3200万，总建筑面积是：38万平的宗地面积x18的容积率=684万平。
所以这块地的楼面价就是：3200÷684=468。
再乘以25，得出1170。
也就是说，这块地光想收回成本，房价就至少要卖到1170。
可这块地在郊区，房价最高才一千一二，基本跟成本价持平。
结果显而易见，整个项目搭了时间，赔了人工，最大效益却仅是勉强收回成本，整个一白赚吆喝，一个弄不好，还很有可能赔钱。
如果想赚钱，只能提高房价。
可偏偏位置是在郊区，本来卖房子就难，再提高了房价，那就更难卖了。
简直就是个悖论。
可问题是……
“如果不接这个项目，我们还有其它项目可接吗？”
王志新和杨凯同时脸色一僵。
“出来乍到，我们在市里既没根基，也没人脉，地现在又抢手，就算还有其它好项目，可轮得到我们来接吗？”
王志新和杨凯同时心里一沉。
“刚才开口跟曹国华要项目，他现在也给了，我们要是不接，他会不会觉的我们是在耍他？市里的地可都归他管，要是把他给得罪了，那我们以后还能在市里混吗？”
王志新和杨凯脸色一拉，彻底垮了。
王流自顾自说完，仰头闷了口酒，放下酒杯，眼神已经逐渐坚毅，沉声道：“所以，即便这个项目再不好，但对我们来说，那也是最好的立足之本了。”
顿了下，又道：“而且，凡事有利有弊，这个项目也一样，有坏处，自然也有好处。”
杨凯顿时眼睛一亮：“这话怎么讲？”
王志新跟着道：“什么好处？”
王流平淡道：“第一，让我们有个项目能先干着，公司初建，正好借这个项目，先锤炼一下团队。”
两人点点头，说的也有道理，现在分公司就他们三个人，如果能借这个项目把团队拉起来，倒也不算亏。
王流继续道：“第二，能借这个项目，跟市里打好关系。
纺织厂没效益，污染严重，影响市容，市里一直想拆迁，但为什么就是没拆迁掉？
很显然，市里的同行都不傻，核算一下成本心里都清楚，这个项目没钱可赚，甚至还得赔本赚吆喝，没人肯接手。
所以拖到了现在，简直成了个烂摊子。
我们要是能出手帮市里解决了这个烂摊子，市里多少得念我们一点好吧？
现在我们跟市里是没关系，但是等这个项目做完就不一样了，有这点情分在，以后还愁没项目？”
“说的是啊。”王志新当即就兴奋了：“要是借这个项目卖市里一个人情，以后再有什么好项目，那还不由着我们挑？”
杨凯也一副喜上眉梢的表情：“这么算下来，就算不赚钱，做这个项目也不亏了。”
王流看了眼两人兴奋不已的表情，忍了忍，没有说出第三来。
这个项目理论上看确实无利可图，但理论跟现实往往是有差距的，如果操盘得当，也不一定没钱可赚……
曹国华回来了。
王流直接道：“曹科长，我已经考虑过了，你说的这个项目，我们接了。”
“你说真的？王总可别跟我开玩笑。”曹国华心头一喜。
对市里来说，这个项目确实是个烂摊子，如果他能找人接手处理了，对他来说，这也是一笔政绩。
“曹科长放心，我是很认真的。”王流正色道，然后话音一转：“不过我有两个条件，希望市里能够同意。”
我就知道，没有这么便宜的事……曹国华心里顿时产生了一种跟王流刚才一样的情绪，不动声色道：“什么条件，你说。”
王流沉声道：“第一，这个项目，我希望市里能适当提高一下容积率。”
既然是帮市里收拾烂摊子，那该争取的利益自然得尽量多争取，好歹多少赚点钱。
地在郊区，位置改不了，房价没办法提高，那就只能提高容积率，增加建筑面积，以此来扩大开发收益。
曹国华暗自沉思，倒也没有多为难，一来18的容积率本来就是暂定的，刚才也说可以再商量，王流的要求不过分。
二来，他在土地利用规划科，规划容积率，正好归他管。
“可以，不过具体提高多少，还得等我回局里开会研究之后才能决定。”
“没问题。”王流一口应下，能提高容积率，就算只加一个点，那也是白赚。
“第二，这个项目拿地成本太高，对我们公司来说，资金压力有点大，我希望市里能批准我们公司发行一笔公司债，以此来缓解资金压力。”
没办法，虽说王流已经小发了一笔，可满打满算还不到六百万，又被他豪掷120万买了辆车。
现在公司账户只剩四百来万，而拿地成本就得3200万，说资金压力有点大都是他谦虚了，准确点说，那是大了去了。
想运作项目，首先就得融资，但是项目风险太大，从银行贷款难度估计有点大，发公司债券倒是可以搞一波。
一个是精的像鬼一样的银行，一个是几乎不懂金融的普通民众，忽悠起来的难易程度天差地别，只要利息给到位，不愁没人买。
事实上，发公司债也确实是很多公司解决资金问题的渠道之一，尤其前几年，发债更是泛滥，老王同志不也曾说，当年为了一笔贷款，堵了银行行长50多次，愣是没把钱贷下来，结果发了笔公司债，刚推出就被一抢而光，资金问题得以解决。
不过像老王这么有能力的人显然不多，许多公司发了债结果还不上，最后成了烂债，兑付危机频发，最终引来国家出手，提高了发债门槛，收紧了发行渠道，这几年发债势头已经大幅减弱。
但也给地方政府留了一定的自行决定额度，王流虽然还没到发债的门槛，但他是给市里解决烂摊子，申请一笔额度，想来应该不难。
曹国华沉吟道：“发债不归我管，不过我可以把你的要求报上去，至于能不能成，我可就不能保证了。”
“没关系，曹科长能帮忙传句话就行。”王流笑着道。
他就不信了，一直没人肯接的烂摊子，现在他主动接盘，市里还能不答应。
第五十章 看破不说破朋友继续做（求推荐）
“来，曹科长，我再敬您一杯。”
正事说完，剩下的就是吃喝玩乐了。
王流、王志新、杨凯，三人频频劝酒，几圈下来曹国华就已喝的醉意醺然。
又请他洗了澡，唱了歌，一圈玩下来，时间已经过了十点。
该喝的喝了，该玩的也玩了，曹科长累了，提出告辞，王流顺势把他送出了门。
“小姐呢，再来两瓶酒。”
“来了。”
楼道里，�
