我要做港岛豪门-第307部分

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　　　　。。。。。。

　　　　一番左手倒右手之后，吴光耀手中还有两个拥有大量地皮的公司——港灯和中巴；

　　　　其中，中巴公司的地皮大概只有30万平方尺左右，留着80年代直接卖给长江实业；

　　　　而港灯的地皮就太大了，接近400万平方尺，其中北角电厂90万平方尺左右，鸭脷洲电厂300平方尺左右，但是这两块地皮目前都是发电厂；

　　　　只有发电厂迁往南丫岛之后，这两块地皮就可以进行开发大型屋邨了！

　　　　整个鸭脷洲在后世可是住了足足九万人，号称世界人口最密的地方之一。

　　　　这两个大型屋邨计划，可是李超人的经典之作；

　　　　后世李超人之所以比其他地产商，名气更大；

　　　　靠的就是这些大型屋邨计划！

　　　　所以，吴光耀抢得的心安理得！

　　　　（

　第556章　【和太古洋行的合作】

　　　　太古洋行大班施约克约见自己，吴光耀嘴角翘起，露出笑容；

　　　　因为吴光耀知道，好事主动找上门来了！

　　　　老施约克在这个时间段约自己，一定是为了地产上的事情；

　　　　吴光耀猜想，可能是有两件事：

　　　　第一，太古洋行向自己出售地皮，筹集的资金用于发展地产项目；

　　　　第二，太古洋行有意和长江实业合作，开发太古城的前面几期地盘。

　　　　不管是那件事，长江实业都会获利颇丰！

　　　　而太古洋行之所以如此保守，将利益分给别人，其实也是有原因的；

　　　　这就要从太古洋行的地产发展经历说起：

　　　　在五六十年代，太古洋行对于地产一直没有沾手，反而出售了大量的地皮；

　　　　比如：在六十年代，太古洋行出售了本岛侧鱼涌的太古宿舍地段，后被地产商建成【海山】【海景】【福昌】等拥挤不堪的鸽笼式住宅楼宇；

　　　　比如，在六七年，太古洋行将蓝烟囱出售给长江实业，如今建设成新世界中心；

　　　　比如，在七十年代初，太古洋行又将侧鱼涌华兰路东侧的土地脱手卖给了华资地产商，修建了仁孚工业大厦、皇冠车行、宝峰园等。

　　　　虽然太古洋行卖出去大量土地，但太古洋行手里还有大量的地皮；

　　　　这就是老牌洋行、老牌公司的优势！

　　　　所以，吴光耀也热衷于收购这些老牌英资公司，就是因为有两点好处：

　　　　第一，这些公司拥有大量的土地储备，而且这些地皮很廉价，而且还很大。

　　　　第二，这些公司本身的业务，可以为自己带来稳定的分红。

　　　　到了1972年，太古集团眼见港岛地产业容易兴盛，而世界航运业开始下滑，遂才成立太古地产；

　　　　太古洋行打算关闭太古船坞，将其拥有的230万平方尺地盘发展地产。

　　　　但是，地产业可是需要专业人才的；

　　　　更何况如此庞大的地产计划，更是非得有地产底蕴，才能成功开发出来！

　　　　也正是这个原因，吴光耀才把那些可以发展大型屋邨的地皮，出售给长江实业；

　　　　因为长江实业有大量的开发大型屋邨经验，而自己的私人地产公司——长实地产，只能算个置业公司（收租），开发住宅项目经验为零。

　　　　而太古地产一开始为了增加地产经验和吸收地产专才，和华资地产公司—大昌地产联营，组成太古昌发展（以后会收购大昌的股份）；

　　　　其后，太古昌又收购了一家小型地产公司健诚置业；

　　　　这样，太古洋行总算有了一些开发地产的实力！

　　　　只能说，太古洋行有了一些实力，但是开发太古船坞如此大的项目，成立两年的太古昌地产公司，依旧不够格！

　　　　所以，吴光耀算定施约克找上自己，一定是有好事！

　　　　。。。。。。。

　　　　吴光耀带着黎星，两人来到太古洋行总部。

　　　　一番招呼之后，大家在施约克的办公室坐了下来。

　　　　“吴先生，黎总裁，长江实业最近可是动作很大啊？”老施约克试探的说道，此时地产和股市是一对难兄难弟，所以施约克打算试探一下吴光耀的看法。

　　　　吴光耀笑着说道：“算不得什么大动作，都是以前就定下来的方案！”

　　　　见吴光耀轻而易举的把话题撇开，施约克倒也不急，而是打算抛出诱饵；

　　　　“吴先生，太古洋行打算近期拍卖赛西湖地段和太古山谷部分土地，不知你有没有兴趣！”

　　　　吴光耀皱了皱眉头，施约克居然说想拍卖，而不是出售给自己！

　　　　“施约克先生，拍卖费时费力，不如你开个价，我家老板兴许今天就能和你谈妥！”黎星笑着说道。

　　　　黎星知道，吴光耀不仅想要太古洋行出售的地皮，还想进一步和太古洋行合作，争取开发太古船坞的地皮；所以，主动一点也是很有必要。

　　　　吴光耀点点头，说道：“施约克先生，既然约我，肯定是不想将地皮拍卖！更何况，拍卖费时费力，而且在这个节点上，很容易拍出低价！”

　　　　施约克心里认为，自己赢了一场，这个小奸巨滑的华商，自己今天一定要宰他一笔。

　　　　若是让吴光耀知道了施约克的想法，心里一定会噗嗤一鼻；

　　　　你以为宰了我一笔，但自己站在未来的角度，却认为我又坑了你一把！

　　　　施约克拿出港岛的地图，在北角半山处点了一下，说道：“赛西湖地盘，一共是86。5万平方尺，售价1亿港币！”

　　　　黎星快速的反驳道：“施约克先生，这块地皮能盖楼的面积不到十分之一吧！你要价1亿港币，是不是有点过分了？”

　　　　吴光耀没有说话，对于黎星的话，点点头，表示赞同。

　　　　施约克笑着说道：“正是因为如此，我才只是要价1亿港币！”

　　　　吴光耀还是没有说话，黎星主动和施约克讨价还价起来；

　　　　按照黎星的意思7500万港币就不错了，但是施约克咬定在9000万港币不松口！

　　　　最后，吴光耀开口说道：“施约克先生，8500万港币，现金立马到账！”

　　　　施约克犹豫了一下，就点头答应了，显然他也在考虑，如果后面和长江实业合作，现在还是不要闹太僵的好！

　　　　接着，双方又讨论起太古山谷1号地盘的价格；

　　　　这块地皮在50万平方尺左右，因为是半山，最终成交价格为6500万港币。

　　　　两块地皮的可盖高空发展权的地皮，非常的少，所以价格才如此低；

　　　　但吴光耀知道，这些地皮虽然不是平地，而且也受港岛容积率条例管控；

　　　　但是可以开发游乐园啊！

　　　　游乐园不仅可以带来大量的收入，还可以拉高地皮上的物业价格；

　　　　可谓一箭双雕！

　　　　正因为如此，吴光耀没有和施约克斤斤计较，价格没有砍太狠；

　　　　当然，也有希望和太古昌地产，合作开发太古城的意思。

　　　　果然，两块地皮谈好之后，施约克和太古洋行的高管，脸色变得隆重起来。

　　　　施约克首先问道：“吴先生，你觉得港岛的地产业，未来发展如何？”

　　　　既然想和太古洋行合作，吴光耀决定拿出诚意：“自然是非常的好！”

　　　　“吴先生，黎总裁，长江实业这些年来，积累了大量的地产经验和拥有大量的地产专才，让我们很是羡慕！不瞒两位，太古洋行最近会宣布，将开发太古船坞。”

　　　　吴光耀假装震惊，说道：“这个是个大项目啊！”

　　　　施约克点点头，说道：“这个并不是秘密，我就对两位公开吧！我们将在230万平方尺的太古船坞地段上，兴建大型屋邨项目——太古城。整个项目将修建50幢26层到30层的住宅大厦，共1万个住宅单元，可容纳7万人居住；同时，还会修建大型商业购物中心——太古城中心。整个计划预计耗时八年，总投资13亿到15亿港币。”

　　　　吴光耀点点头，听的很认真！

　　　　说实话，这么大的项目，对于吴光耀来说，诱惑力都是极大的！

　　　　而吴光耀至今只开发过1900个住宅单元的大型屋邨，怎么能不心动！

　　　　施约克之所以告诉吴光耀和黎星，也是因为太古洋行已经规划好了，近期准备向市场公布。

　　　　吴光耀给黎星一个眼神，黎星立马领会，诚心的对施约克说道：“施约克大班，我想你一定在置地和长江实业两个公司考虑一方合作！但是我在这里说明一下，论地产实力，港岛没有公司可以和我们媲美；同时，我们愿意和太古昌组成合资公司，双方出资比例一样，太古昌占股52％，我们只占48％。新的公司组成之后，向太古洋行购买太古船坞地盘，进行开发；合作的同时，我们愿意无偿提供技术支持和指导。”

　　　　可以说是非常大的让步，当然，这些都是吴光耀提前和黎星沟通过的。

　　　　这个时候，显然不适合带着占便宜的心思，去谈合作；

　　　　否则，太古洋行一定会转向置地公司；

　　　　毕竟都是英商，如果吴光耀不拿出诚意，太古洋行是不会选择长江实业的。

　　　　在港岛，有地就是老大，谁要是有靓地，保证想合作的公司排起长龙！

　　　　施约克和太古洋行高管，也没有想到，和一开始的买地不同，吴光耀和黎星变得‘谦虚’起来了。

　　　　不过想想也是，太古洋行要不是没有把握和技术，绝不会拿出前面几期项目和别人合作的。

　　　　整个太古城项目，一共分为十期；

　　　　在太古洋行高层的想法里，最多拿出三期住宅项目，交交学费！

　　　　后面的六期和太古广场，一定要自己进行开发。

　　　　（

　第557章　【长江实业的短期方向】

　　　　经过三天的高层磋商，长江实业和太古洋行达成了协议：合资组成新的地产公司——施利亚地产，双方各自出资0。5亿港币；施利亚地产向太古洋行购入第一期地盘，面积为6万平方尺，价格为6000万港币。

　　　　‘太古城’首期住宅项目规划的是5幢‘双十字’造型住宅大厦，一层八户，每幢楼26层，总计1040个住宅单元；

　　　　建成之后，拥有楼面面积80万平方尺左右！

　　　　合同签订之后，太古洋行也大方展示出太古城的设计蓝图，哪怕是吴光耀也不由得佩服起来；

　　　　按照太古洋行的设计，‘太古城’十期住宅项目逾10000个住宅单元（50幢住宅大厦），每个住宅单元600平方尺到900平方尺不等，这样算下来太古城住宅面积有800万平方尺；

　　　　吴光耀倒抽一口冷气，由于太古城的地皮成本非常低，楼面地价仅为70港币每平方尺；

　　　　按照目前的人工、材料等成本，每平方尺楼面造价预计在60港币左右；

　　　　也就是说每平方尺楼面成本价格，只有150港币不到！

　　　　那么能卖多少钱呢？

　　　　按照历史，1976年太古城首期两幢楼的售价为230港币每平方尺；

　　　　到了1977年，每平方尺售价将达到300港币每平方尺；

　　　　到了1981年，地产达到巅峰，每平方尺将达到1300港币。

　　　　获利之丰，可想而知！

　　　　而且，太古城还规划了300万平方尺的‘太古城中心’，号称全港最大的商场（后被海港城超越），经营方式只租不售；商场内可以容纳数百家精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及溜冰场等各种娱乐设施。

　　　　整个太古城就贡献了1100万平方尺的物业，但就算如此大的面积，整个太古船坞地皮的建筑比例只有25％；

　　　　按照港府规定的35％建筑比例条例，太古城拿出了将近40亩（24万平方尺）的土地，用来开辟花园、娱乐场、休憩场地；

　　　　所以，太古城的居住环境堪称一流。

　　　　太古洋行的地产策略虽然保守，但吴光耀是真心的佩服。

　　　　。。。。。。。。。。。

　　　　长江大厦，董事长办公室。

　　　　吴光耀对着沙发上的黎星说道：“大型私人屋邨将成为香港住宅市场的主流，这也是我这些年到处收购老牌公司的目的！”

　　　　黎星听的心情澎拜，长江实业如今也算拥有了几块大面积地皮，可发展大型私人屋邨。

　　　　“老板，我们要马上发展大型私人屋邨计划吗？”

　　　　吴光耀有意考考自己这个得意高管，所以说道：“你打算怎么利用薄扶林、铜锣湾、赛西湖、太古山谷1号段，说说你的计划？”

　　　　长江实业目前拥有的地皮储备情况如下：

　　　　一、230万平方尺的小型地盘/旧楼，这些是在六七事件中，趁低吸入的地盘（原本380万平方尺）；这些地盘地理环境较好，普遍位于本岛和九龙繁华地段。

　　　　二、500万平方尺的新界乙种换地权益书/新界地皮，这是这些年来长江实业矢志不渝的结果。

　　　　三、大型地盘，包括薄扶林（90万平方尺）、铜锣湾（130万平方尺）、赛西湖（86万平方尺）、太古山谷1号（50万平方尺），这些地皮都是可求而不可遇的好地皮。

　　　　这样算下来，长江实业已经拥有1000万平方尺的土地储备，可谓是强悍之极。

　　　　也正是因为如此，吴光耀在这次地产大跌30％之际，并没有趁底吸纳新的地皮；

　　　　其中也是有两方面的考虑：

　　　　第一，1982年还有一次大机遇，可以储备大量土地；

　　　　第二，吴光耀有意让自己旗下的地产公司，专攻私人屋邨项目（1500个住宅单元加各种商业的项目，相当于前世的内地小区。）；小型的住宅项目（几幢楼的底盘）不是放弃，而是减少数量。

　　　　黎星想了一想，认真的说道：“按照目前的形势，我预计港岛的地产将在1976年开始旺盛，按照香港的地产周期，一个旺市会持续四五年。。。。”

　　　　黎星话还未说完，吴光耀鼓掌称赞他的预判性！

　　　　可以说，黎星完全摸透了香港的地产趋势；

　　　　当然，不是说在1981年以后，长江实业退出地产市场，而是提前减轻债务、减少楼盘开发、减少大规模投资，以此来抵御风险而已；地产业务当然不会停，否则公司的职员、以及合作的判头、工人该如何安置。

　　　　得到吴光耀的肯定，黎星立马信心更甚，开口说道：“所以，关于四块